Av: Carsten Henrik Pihl

Fra 1. januar 2022 gjelder det nye regler for boligsalg. Hovedpunktet i de nye reglene er at selger må dokumentere boligene bedre, og kjøperen må sette seg nøye inn i informasjonen som blir gitt.

- I tillegg kan ikke boliger lenger selges "som den er" eller med andre generelle forbehold. Hensikten med endringene er å stimulere til at mer og bedre informasjon foreligger om boligene før et salg. Jo mer som er avklart om tilstanden i forkant, desto mindre rom blir det for skuffelser og konflikter senere, sier Anders Leisner, advokat i Huseierne.

Les også: Slik blir de nye boligsalgsreglene fra 2022: Mer dokumentasjon, tryggere for alle parter

Nye tilstandsrapporter

Et av de viktige elementene i de nye reglene er tilstandsrapportene. Det har kommet en egen forskrift om tilstandsrapporter. I forskriften er det laget regler om hva som skal undersøkes i boligen.

– Rapporten beskriver bygningsdeler og rom slik det kommer frem av i forskriften. Informasjonen om boliger ved salg blir nå mer samkjørt, og vil i mange tilfeller også baseres på grundigere undersøkelser, og gir mer utfyllende informasjon, sier Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst (se bildet øverst i artikkelen)

Han presenterte tidligere denne uken de nye tilstandsrapportene for Huseiernes advokater og byggtekniske rådgivere. Daniel Ø. Helgesen forteller at rundt 1000 bygningssakkyndige (det vi før kalte takstmenn) har gått på kurs om de nye rapportene og at det allerede er laget rundt 2000 rapporter etter de nye malene:

- Med de nye rapportene får kjøper et bedre beslutningsgrunnlag, og selgers risiko for å motta krav og klager i etterkant senkes, sier Helgesen.

Gjelder fra 1. januar - bruk de nye rapportene fra nå!

De nye reglene gjelder for boliger som selges etter nyttår. Det betyr i praksis alle salg der budet aksepteres av selger fra og med 1. januar 2022.

Derfor: Planlegger du å selge bolig nå, vil vi i Huseierne anbefale at du får laget en rapport etter den nye malen!

Dette fordi det kan være at boligen ikke selges før etter nyttår. Med den nye rapporten på plass allerede før nyttår, trenger du ikke å lage ny rapport hvis salget ikke skjer før etter nyttår.

Rapportene vil være både elektroniske og i trykk - som deles ut sammen med salgsoppgaven på visning. I de elektroniske versjonene vil det være lenker fra oversiktene direkte til større avvik. 

Tilstandsrapporten omtaler de boligdelene der feilene er dyrest

Rapportene skal omfatte de viktige delene i boligen og det er tatt utgangspunkt i hvilke bygningsdeler det er mest feil på - og der kostnaden for utbedring er størst. Det er først og fremst deler som er utsatt for vann og fukt.

Dermed skal rapporten omfatte tak, vegger, ytterkledning, bad og kjøkken. I tillegg skal den bygningssakkyndige også sjekke drenering, elektrisk anlegg og ventilasjon. Se fullstendig liste nederst i saken.

For deg som selger eneboliger eller rekkehus, kan det også være lurt å be om at tilstandsrapporten også tar for seg noen deler som ikke er omtalt i forskriften. Dette er for eksempel garasje, støttemurer i hagen og etasjeskiller i boligen. Spør eiendomsmegleren og den bygningssakkyndige om råd.

Hva skal du se etter? Sjekkliste på visning

Klare beskrivelser av feil

Tilstandsrapportene skal beskrive feil ved boligen og mulig årsak. Det er en egen bestemmelse i forskriften om at dette må gjøres i klart språk.

En bestemmelse Huseierne kjempet inn i forskriften!

KLART SPRÅK: I rapporten skal det i klartekst beskrives hva som er feil - "avvik" på takstspråket, og hva som må gjøres for å fikse opp dette. I tillegg får du et kostnadsoverslag for reparasjon. Les mer om det lenger ned.

Pass på tilstandsgraden

De bygningsdelene som sjekkes skal også gis en tilstandsgrad fra 0 til 3. Tilstandsgradene er fargekodet etter "trafikklysmodell". Tilstandsgrader har vært med i tidligere tilstandsrapporter også.

• Tilstandsgrad 3 er ting som må utbedres umiddelbart, enten fordi de ikke er i tråd med forskriftene, eller fordi de er dårlige - for eksempel store råteskader. Fargen er rød!
• Tilstandsgrad 2 er ting som bør gjøres, men der du har litt tid på deg, og er delt i lysegult for det som ikke krever umiddelbare tiltak og mørkegult for det som kan kreve tiltak. 
• Tilstandsgrad 1 - i grønt - indikerer at bygningsdelen bare har normal slitasje eller mindre avvik.
• Og tilstandsgrad 0 - også i grønt - betyr at det ikke er noen avvik. Altså at bygningsdelen mindre enn fem år gammel, og at det i tillegg foreligger dokumentasjon på faglig utførelse.

Dette betyr for eksempel at hvis badet i boligen er pusset opp for to år siden etter alle normer, og alt av dokumentasjon foreligger, så vil du kunne få tilstandsgrad 0.

Sammendrag: I innledningen på tilstandsrapporten for boligen får du et sammendrag av ulike tilstandsgrader for boligen. Dermed kan du raskt se om boligen er mest grønn, slik som her, eller om det er mange faresignaler med tilstandsgrad 3 og 2. 

GODT NYTT: Her er badet nytt og all dokumentasjon foreligger. Da får badet tilstandsgrad 0! Godt nytt for både selger og kjøper.

Du får overslag over reparasjonskostnaden

I tilstandsrapporten vil det også være gitt en utbedringskostnad for bygningsdeler med tilstandsgrad 2 og 3.

Dette er en sum du som skal handle bolig kan bruke til å gjøre et overslag over hva det vil koste å få satt boligen i stand. Viktig informasjon når du skal gi bud!

Pass på at overslaget er en "rund sum" som er tenkt som et budsjetteringsverktøy i budprosessen, det er ikke noe bindene tilbud fra en håndverker.

I tillegg er summen gitt ut fra standarden i byggeår. Det vil si at hvis du vil øke standarden - for eksempel ha et annet gulvbelegg enn det som ligger der i dag - så kan det koste ekstra.

BILDER: Tilstandsrapportene vil ofte ha bilder av de viktigste skadene. Slik som her der et vindu på vaskerommet må skiftes.