Av: Carsten Henrik Pihl

Fra 1. januar 2022 gjelder de nye boligsalgsreglene. Alle boliger som selges etter nyttår vil selges etter disse reglene. Det har vært mye snakk om hva som endres i reglene - for eksempel at man ikke lenger kan selge en bolig "som den er".

Men det viktigste er å vite hva som faktisk gjelder når du skal selge en bolig. Her tar vi en gjennomgang både for kjøpere og selgere av boliger. Reglene finnes i avhendingsloven. Og selv om man omtaler endringene som "ny avhendingslov" er ikke loven ny. Men det er endring i noen sentrale paragrafer.

NB: De nye reglene gjelder for salg av brukte boliger. Salg av nybygde boliger går fortsatt etter bustadoppføringsloven.

Spørsmål om de nye reglene? Huseierne arrangerer webinar om de nye reglene torsdag 9. desember klokken 18.00. Du kan sende inn spørsmål nå! Se nederst på siden!

Større ansvar for både selgere og kjøpere

Det som endres i regelverket er reglene rundt ansvaret selgere og kjøpere har når boligen skal selges. En av hovedutfordringene med dagens regler er at det har vært for mange misfornøyde kjøpere.

-Dagens regelverk skaper utrygghet både for kjøpere - som ikke får beskrevet boligen godt nok, og for selgere som sitter med ansvar uten skyld i fem år etter et boligsalg, forteller advokat Anders Leisner i Huseierne.

Derfor er reglene endret for å få bedre dokumentasjon av boligene, samt få kjøpere til å sette seg bedre inn i dokumentasjonen som gis.

Hovedregel: Boligen skal være i tråd med dokumentasjonen

Utgangspunktet i reglene nå er at boliger som selges skal være i tråd med dokumentasjonen som gis. I loven er det slått fast som at boligen skal være i tråd med "avtalen". En avtale om boligsalg vil bestå av selgerens dokumentasjon og kjøperens aksept av dette - altså budet som gis i en budrunde.

For en selger er det derfor nå viktigere enn noen sinne at en bolig dokumenteres så godt som mulig. Men de fleste selgere har ikke teknisk kunnskap, så de må få hjelp. Den viktigste dokumentasjonen i et boligsalg er derfor:

• Tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig (takstmann)
• Eiendomsmeglerens beskrivelse
• Selgerens egenerklæring

I praksis betyr dette at når en feil er dokumentert og beskrevet, kan ikke en kjøper klage på denne feilen.

For å sørge for at selgere kan gi en god og standardisert dokumentasjon av boligen, er det laget en ny forskrift om tilstandsrapporter. Mer om det litt lenger ned.

I egenerklæringen må selgeren passe på å gi riktige opplysninger. Det er fortsatt egne regler i loven om at man ikke må gi "mangelfulle" og "uriktige" opplysninger.

Dette er viktig. Har man for eksempel hatt mus i huset for en stund siden - men fått utryddet dem - er det viktig å si fra om dette. For hvis kjøperen finner musebol i veggen under oppussing kan dette være noe som kan skape en klagesak.

Reglene: De nye reglene finner du i endringsloven til avhendingsloven. Fra nyttår blir disse reglene en del av selve avhendingsloven. Les endringene her

Boligen skal vurderes ut fra tilstand, alder og type

En annen viktig bestemmelse er at boligen i tillegg til dokumentasjonen skal vurderes ut fra "type, alder, og synlige tilstand" som det står i loven. Slik at det er ikke nødvendigvis en mangel ved boligen, hvis du finner en feil du kunne regnet med å finne i en bolig av denne typen, alder og tilstand.

Dette betyr at i tillegg til dokumentasjonen må en kjøper se an boligen ut fra alder og tilstand. Og i korte trekk vil man måtte forvente å finne flere feil i en bolig som er gammel og slitt enn i en bolig som er nesten ny.

Ny forbrukerinformasjon: Huseierne har vært med å utarbeide en ny forbrukerinformasjon om de nye reglene. Du kan lese og laste ned forbrukerinformasjonen her!

Selger kan IKKE ta generelle forbehold

En tredje ny og viktig regel er at selger ikke kan ta generelle forbehold om boligens tilstand - som for eksempel at "boligen selges som den er". Frem til nyttår har nesten alle boliger vært "solgt som den er", så dette er nytt og meget viktig.

Det betyr at selgeren nå har all mulig insentiv til å dokumentere den faktiske tilstanden ved sin bolig. Ved å få frem all informasjon, vil man gi kjøperen mindre å klage på.

Kjøper må lese dokumentasjonen

Til nå har vi sett på det som angår selgeren. Men det blir også strengere regler for kjøperen å forholde seg til.

Kjøperen blir nemlig regnet for å kjenne innholdet i tilstandsrapporten som selgeren har gitt. Under forutsetning av at selgeren har fått laget en tilstandsrapport etter de nye reglene, og det anbefaler vi sterkt.

Dermed er det klare rådet til alle boligkjøpere: Les alt! Nøye!

Vårt gamle råd i Huseierne er at man skal lese alle de "kjedelige" papirene mest. Det er som vi så over:

• Tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig (takstmann)
• Eiendomsmeglerens beskrivelse
• Selgerens egenerklæring

Bedre beskrivelser: -De nye tilstandsrapportene vil gjøre at potensielle kjøpere får en klarere forventning til boligen de kjøper. Det vil være konfliktdempende, sier advokat Anders Leisner i Huseierne. Han forteller også at Huseierne har arbeidet aktivt i flere år med å få på plass disse nye reglene for å få ned konfliktene i bolighandelen.

 

Nye, grundigere tilstandsrapporter

En av kjernene i de nye boligsalgsreglene er nye tilstandsrapporter. Det er laget en egen forskrift om hva som skal være med i en tilstandsrapport for at den skal være "godkjent" etter loven. Når den er "godkjent" regnes altså kjøpere for å kjenne innholdet.

I forskriften er det krav om at det skrives tydelig, slik at forbrukere skal skjønne dette. En regel Huseierne kjempet inn i forskriften.

Videre skal man lett kunne se hva som er feil og problemer, det skal vises med tekst og farger - og gjerne bilder. I tillegg skal man som kjøper også få et anslag på reparasjonskostnad - slik at man har et bedre beslutningsgrunnlag i budrunden.

BILDER: Tilstandsrapportene vil ofte ha bilder av de viktigste skadene. Slik som her der et vindu på vaskerommet må skiftes. Her ser du også hvordan reparasjonskostnaden for denne feilen kommer frem.

Forskriften om tilstandsrapport dekker de viktigste delene av en bolig, der det er mest feil. Det er for eksempel bad, tak, vegger og vinduer. De som skal selge eneboliger og rekkehus bør be om en litt utvidet rapport, for å sørge for at også garasje, boder, uthus og støttemurer i hagen blir tatt med.

Spør bygningssakkyndig (takstmann) og eiendomsmegler om råd her!

LES MER: Slik er de nye tilstandsrapportene

Kan kjøperen fortsatt få ersattet feil?

Over har vi forklart hva som er reglene. Og med bedre og grundigere tilstandsrapporter er målet at flest mulig feil er avdekket på salgstidspunktet. Men det kan være slik at kjøperen finner feil som ikke er dokumentert. Kan han eller hun da få erstattet disse av selgeren?

Det kommer an på om det kan regnes som en kjøpsrettslig mangel. For å være en kjøpsrettslig mangel er det et litt lang vei å gå:

• Først må man sjekke at feilen ikke er beskrevet
• Deretter må det sees om feilen er påregnelig for kjøperen ut fra boligen type, alder og tilstand.

Hvis man kommer til at feilen hverken er beskrevet eller er påregnelig etter type, alder og tilstand - da er det en kjøpsrettslig mangel. Og da har man som kjøper rett på å få rettet feilen eller få erstatning for den.

Men dette gjelder ikke i alle tilfeller. Kjøperen har en egenandel - eller "egenrisiko" på 10.000 kroner. Det vil si at feil under 10.000 kroner får du ikke ersattet.

Vi hører at noen omtaler denne regelen som at du få erstattet alle feil over 10.000 kroner med de nye reglene, men det er ikke riktig. Man må gjennom den løypen med å sjekke hva som er dokumentert og påregnelig før man kan avgjøre om det er en feil som gir krav på erstatning.

Hva vil de nye reglene ha å si for prisen på boligen?

Noen selgere kan være redde for at dette drar ned prisen på boligen. Men her bør man ikke være for rett.

For det første er det som oftest beliggenheten som har den største påvirkningen på prisen.

For det andre vil man jo nå få en riktigere pris for boligen. Tidligere har man kanskje først fått en god pris, men etter en klagesak har kjøperen fått prisavslag eller erstatning. Nå slipper man denne klagesaken.