- Vi får en del spørsmål om tekniske krav til utleieboligen. Spørsmålene kommer både fra folk som ønsker å leie ut, og fra folk som allerede leier ut, og som av ulike grunner har begynt å lure på om de faktisk oppfyller kravene, sier advokat Morten Fæste i Huseierne.

Det finnes (dessverre) ingen enkel og utfyllende liste hvor de tekniske kravene til utleiedel i egen bolig står oppført. Utleie av boenheter reguleres ikke direkte av plan- og bygningsloven, men indirekte. Det sies at den delen man leier ut må være godkjent for varig opphold. Kravene for varig opphold, bruksendring eller etablering av ny boenhet er spredd utover i teknisk forskrift (Tek 17).

Godkjent for varig opphold

Med andre ord: Ikke la noen bo i rom som ikke er godkjent for varig opphold. Dette er ikke bare lovstridig, men kan være direkte farlig. Rom for varig opphold må nemlig oppfylle strengere krav til blant annet rømningsveier og brannsikkerhet enn andre rom i boligen, sier advokaten.

- Hvis det begynner å brenne, og noen bor i rom som ikke oppfyller branntekniske krav, kan konsekvensene bli fatale. Kanskje kommer ikke leier seg ut på grunn av manglende rømningsveier. Vi har dessverre eksempler på at leiere har mistet livet i denne type ulykker, og utleiere har havnet i ansvar, sier Fæste.

Utleie av soverom, hybel eller kjellerstue

Hvis du har et ekstra soverom i boligen din som du aldri bruker, hvor du kunne tenke deg å ha en leieboer, står du altså fritt til å leie ut dette. Du trenger ikke å søke kommunen om det. Bruken av rommet må imidlertid samsvare med godkjenningen.

Et soverom er et rom som (normalt) er godkjent for varig opphold, og det kan leies ut som soverom. En bod er ikke godkjent for varig opphold. Du kan altså leie den ut som bod til en som trenger oppbevaringsplass – men ikke som soverom.

Innredede kjellerstuer er ikke nødvendigvis godkjent for varig opphold, men dersom din er godkjent for det, kan den leies ut for boligformål.

Bruksendring

Dersom du vil bygge om en uinnredet kjeller, et lagringsloft eller bod til noe du kan leie ut for boligformål, innebærer dette en bruksendring av rommet. Da må du, eller et ansvarlig foretak du overlater jobben til, søke kommunen om dette. Søkeplikten er uavhengig av om du skal leie ut eller ikke. Når du har fått godkjent bruksendringen, kan du leie ut til den bruken husrommet nå er godkjent for. Du trenger ikke å søke om eller melde fra til kommunen om utleien.

For å få bruksendringen godkjent, må en rekke krav i Tek17 være oppfylt. Har du en bolig bygget før 1. juli 2011, er enkelte krav mindre strenge enn i nyere boliger.

Poenget med denne «oppmykingen» er at det skal være lettere for folk med eldre boliger å gjøre om bod, loft og kjeller til oppholdsrom. Rommet eller rommene som skal endres til oppholdsrom må ligge inntil, over eller under et annet oppholdsrom.

For boliger som er eldre enn 1. juli 2011 (alderen på boligen beregnes i denne sammenheng fra datoen det ble søkt om byggetillatelse) gjelder blant annet disse tilpasningene av regelverket:

Boliger hvor det er søkt om byggetillatelse etter 1. juni 2011, må i all hovedsak etterleve de ordinære kravene for oppholdsrom i Tek 17, men man kan søke kommunen om dispensasjon. Man kan ikke regne med å få dispensasjon fra krav som har med helse og sikkerhet å gjøre.

Direktoratet for byggkvalitet har en god veiviser for bruksendring.

Søknadsplikt for oppdeling av boenhet

Å få godkjent en bruksendring er ikke det samme som å ha fått etablert en ny boenhet. Men dersom du gjør omfattende endringer, kan det utløse en søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig.

Slik søknadsplikt oppstår når enheten

• har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett,
• har egen inngang og
• er fysisk atskilt fra øvrige enheter

Søknadspliktig oppdeling oppstår bare hvis alle tre vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Det oppstår derfor ikke søknadspliktig oppdeling hvis en del av en boenhet har alle hovedfunksjoner og egen inngang, men bare er adskilt fra øvrige deler av boenheten med en låst dør. (Men husk altså at den eventuelle bruksendringen du har gjort vil kreve søknad!)

Men pass på: Når man etablerer en ny boenhet, vil dette kunne utløse krav til ekstra parkering, lagringsplass og uteoppholdsareal.

I tillegg er det egne krav til innemiljø, rømningsveier og brannsikring (boenheten må utgjøre en egen branncelle). Gjennom vedtatte planer (som kommuneplan og reguleringsplan) kan det også være krav som må oppfylles.

Prosjektering, søknad, utførelse og kontroll i forbindelse med opprettelse av ny boenhet må utføres av et ansvarlig foretak. Ansvarlig søker kan være en arkitekt, bygningsingeniør, tømrermester eller tilsvarende.

Utleie av den nye boenheten krever ingen form for kommunal godkjenning eller søknad.

Hva er risikoen?

Dersom det viser seg at du leier ut en del av boligen som ikke har den rette godkjenningen, kan leier heve kontrakten umiddelbart. Kommunen kan gi pålegg om å avslutte utleien, og eventuelt sanksjonere med bøter.