Av: Carsten Henrik Pihl.

I vinter ble en boligselger ilagt 100.000 kroner i erstatningsansvar fordi han hadde oppgitt feil opplysninger om strømforbruk da han solgte boligen sin.

Saken fra i vinter er fra Finansklagenemda, og gjelder en eldre enebolig i Asker. I salgsoppgaven var det ikke oppgitt noe strømforbruk. Kjøperen spurte eiendomsmegleren, og fikk beskjed via sms at selger antok at de brukte i underkant av 2000 kroner i måneden på strøm.

Dette skulle inkludere "lading av to el-biler, tørketrommel, vaskemaskin og oppvaskmaskin hver dag. Varmekabler, ovner og varmepumpe som holder 24 grader inne hele vinteren.", opplyste eiendomsmegleren.

Men når kjøper hadde flyttet inn, viste det seg at strømforbruket var vesentlig høyere. For februar og mars 2018 var strømkostnadene på rundt 14.500 kroner i snitt i måneden. Altså vesentlig høyere enn det som var oppgitt.

Selve avgjørelsen fra finansklagenemnda, finner du her!

 

Strømforbruk er individuelt

Det kan virke rart at du som boligselger skal oppgi dine strømkostnader når du selger, for boligkjøperen har neppe samme forbruk som deg. Her vil antall i husstanden, om man lader elbil, bruker vaskemaskin og oppvaskmaskin ofte, samt innetemperatur avgjøre. Strømforbruk er åpenbart individuelt. I tillegg varierer strømprisen og strømforbruket gjennom året.

Men du skal som boligselger kunne oppgi strømforbruk på forespørsel, og i mange salgsannonser (som eksemplene på toppen av siden og under) er strømforbruket tatt inn.

Det er altså ikke alltid at det tas inn i salgsoppgaven, men når strømopplysningene blir tatt inn, må de være riktige!

- Vi i Huseierne råder deg som selger bolig til å både oppgi strømforbruk i kilowattimer, og eventuelt i kroner. Bruk siste års regninger som utgangspunkt og oppgi forbruket som årlig forbruk. Dermed slipper du unna utfordringer knyttet til at prisene varierer gjennom året, forteller Yana B. Totland, advokat i Huseierne.

 

EKSPERT: Yana B. Totland er advokat i Huseierne, og arbeider mye med boligfeil og boligopplysninger. Hun anbefaler at du oppgir strømforbruket i kilowattimer. - Sjekk regningene for året, er hennes tips.

 

Erstatning på 100.000 kroner

Erstatningen man må ut med for å oppgi feil strømforbruk kan fort bli fem- og seksiffret.

Selv om feilen bare er noen tusen i måneden, blir erstatningen utregnet over en viss tid. Da kan det bli snakk om større summer man må ut med, selv om i Finansklagenemda ofte runder av erstaningene. I avgjørelsen fra februar kommer Finansklagenemda med følgende uttalelse:

"Ettersom utmåling basert på faktiske kostnader over et hypotetisk tidsrom er beheftet med en rekke usikkerhetsmomenter, finner vi at et forholdsmessig prisavslag må legges til grunn også i denne saken. Det er ikke fremlagt fagkyndigvurderinger som er egnet til å belyse opplysningssviktens verdimessige betydning. Utmålingen må dermed bero på skjønn, hensyntatt tidligere nemndspraksis."

Nemda satte dermed av erstatningen i denne saken til 100.000 kroner. Det er sure penger å betale, og det bare for å ikke ha sjekket strømregningene!

 

 

Ansvaret gjelder også for fellesutgifter

Opplysningsplikten for deg som selger boligen gjelder også for fellesutgiftene hvis du selger en bolig i et sameie eller borettslag.

En illustrasjon på det er en annen avgjørelse fra Finansklagenemda, der en kjøper av en leilighet fikk erstatning fordi selgeren hadde glemt å opplyse om at varmtvann ikke var inkludert i fellesutgiftene. Selger måtte også her ut med 100.000 kroner i erstatning.

"Opplysningen om at varmtvann var inkludert i felleskostnadene, har blitt ansett av nemnda som en "kjerneegenskap", som i utgangspunktet vil kunne ha større betydning for en alminnelig kjøper.", sa Finansklagenemda i den uttalelsen.

 

ENKELT OG GREIT: I denne salgsoppgaven er strømforbruket siste år oppgitt både i kilowatt-timer og i kroner. Når kilowatt-timetallet er så eksakt, er det antakelig hentet fra siste års regninger. Så enkelt kan det gjøres.

 

Hva er eiendomsmeglerens ansvar?

Boligselgere har ansvar for å gi riktige opplysninger om boligen. Dette gjelder boligens tilstand, men også økonomiske opplysninger om boligen. Opplysninger om eiendomsskatt, fellesgjeld i borettslag og altså strømforbruk er opplysninger som er viktig å få med når boligen selges. Og de må være riktige!

Eiendomsmegleren har eget ansvar etter eiendomsmeglingsloven for få frem de økonomiske opplysningene. Men mens fellesutgifter og fellesgjeld er informasjon eiendomsmegleren kan få fra styret i sameiet eller borettslaget, er strømforbruk bare noe eieren vet.

- Derfor er det viktig at du som selger bolig er nøye med å finne de riktige opplysningene om strømforbruk dersom du får spørsmål om dette i forbindelse med salget eller opplysningene skal inn i salgsoppgaven, avslutter advokat Yana B. Totland

Les også

Dette er eiendomsmeglerens ansvar