Av: Kristin Gyldenskog

Utlånsforskriften er regelverket som bestemmer hvor mye man kan låne for å kjøpe bolig. Dette regelverket er på høring i høst.

Huseierne har nå levert høringssvar, og mener at dagens regelverk i det store og hele har virket etter hensikten.

Finanstilsynet vil stramme inn reglene, men Huseierne mener at dersom myndighetene regulerer for strengt, kan det over tid være med å flytte ansvar fra banker og forbrukere til staten, noe som ingen er tjent med:

-Norske boligeiere er ansvarlige og opptatt av å gjøre opp for seg. Bankenes tap på boliglån er nærmest fraværende. Vi forbrukere og bankene har felles interesse i at det ikke gis lån med for stor risiko, sier forbruker- og kommunikasjonssjef Carsten Pihl i Huseierne.

Huseierne leverte høringssvar til Finansdepartementet 9. november 2022. Les hele høringssvaret her!

 

I høringen om utlånsforskriften mener Huseierne oppsummert at:

• Utlånsforskriften må ikke gjøre det vanskeligere å få lån når rentenivået nå øker
• Maksimal lånegrense opprettholdes på 5 ganger inntekten
• Fleksibilitetskvoten holdes på 10 prosent – for hele landet
• Det vurderes særlige tiltak for de som har god betjeningsevne, men lav egenkapital
• Egenkapitalkravet for sekundærboliger i Oslo oppheves

 

Utlånsforskriften må ikke gjøre det verre å få boliglån i tider med høy rente

I høringssvaret peker Huseierne på at lånerentene stiger, og er antatt å være høye i god tid fremover.

I svaret trekkes det også frem at slik utlånsforskriften er skrudd sammen i dag, med låneramme, egenkapitalkrav, stresstest og stram fleksibilitetskvote kan vi nå risikere at færre får lån. Det er ikke en heldig situasjon i tiden som kommer.

Huseierne anbefaler fortsatt låneramme på 5 ganger inntekten

Finanstilsynet foreslår nok en gang å senke maksimal låneramme fra 5 til 4,5 ganger inntekten. Huseierne mener at dette ikke er noen god løsning:

-Huseierne ser liten risiko for at norske banker og forbrukere innenfor gjeldende regelverk skal bidra til en uansvarlig boliglånsvekst som truer landets finansielle stabilitet, sier Carsten Pihl, og fortsetter:

- Huseierne ser derfor ikke noen grunn til at maksimal gjeldsgrad skal settes ned til 4,5 ganger inntekten, og går inn for at maksimal gjeldsgrad i dag opprettholdes på 5 ganger inntekten, sier Pihl.

Les mer: Hvor mye kan jeg låne? Dette betyr 5 ganger inntekten? 

Ønsker lemping av stresstesten

Samtidig mener Huseierne at det kan være god grunn til å se på den såkalte "stresstesten". Dette er kravet om at en låntakers økonomi må tåle en renteoppgavn på fem prosentpoeng. Noe som i dag betyr at økonomien må tåle en boliglånsrente på mellom 9 og 10 prosent!

Dette er stor økning som har liten sammenheng med dagens forventede renter, både på kort og lang sikt:

-Da femprosentpoeng-kravet i stresstesten ble innført hadde vi ikke de andre kravene om egenkapitalgrad og låneramme i boliglånsforskriften. Kravene virker i sammenheng, og vi i Huseierne mener derfor at stresstestkravet må lempes eller fjernes, sier Pihl.

Les mer: Hvor mye egenkapital trenger jeg i 2022? 

Fleksibilitetskvoten - Huseierne anbefaler minst 10 prosent i hele landet

Finanstilsynet foreslår en felles fleksibilitetskvote på 5 prosent over hele landet. Gjeldende forskrift har en fleksibilitetskvote på 10 prosent for lån utenfor Oslo og 8 for lån i Oslo.

Huseierne mener det er viktig at bankene gis rom for skjønnsmessige avgjørelser når boliglån skal gis. I høringssvaret skriver Huseierne derfor at det er fornuftig å ha minst 10 prosent fleksibilitetskvote, og at denne gjelder for hele landet:

-Vi er sterkt imot en innstramming slik Finanstilsynet foreslår. Dagens økte rentenivå strammer i seg selv inn bankenes utlånspraksis gjennom stresstesten. Huseierne mener derfor at det ikke er nødvendig med innstramming av fleksibilitetskvoten slik Finanstilsynet foreslår, sier Pihl.

Huseierne er opptatt av å opprettholde den norske boligmodellen hvor folk med helt vanlig økonomi får mulighet til å eie eget hjem.

En ytterligere innstramming av fleksibilitetskvoten vil innebære en risiko for at boligkjøpere med betalingsevne, men uten tilstrekkelig egenkapital helt unødvendig blir stående utenfor den norske eiermodellen:

-Utsatte grupper er unge førstegangskjøpere og enslige voksne gjerne utløst av samlivsbrudd. Den siste gruppen har i liten grad mulighet til å utnytte fleksibilitet i boligmarkedet, da de ofte trenger større plass for å ha plass til barn, og de må bosettes seg nær tidligere hjem for å være i nærheten av barnas skole eller barnehage, sier forbruker- og kommunikasjonssjef Carsten Pihl i Huseierne.

Særlige tiltak som vil hjelpe de med god betjeningsevne, men lav egenkapital

Huseierne ser med bekymring for at enkelte grupper sliter med å komme inn i boligmarkedet. Huseierne mener det er fornuftig om man kan lage regler som gjør at de med god betjeningsevne kan få etablert seg i boligmarkedet.

-Dette kan for eksempel gjøres ved at de som beskytter seg mot renteøkninger ved lang rentebinding, for eksempel fem år eller lenger, kan få lavere egenkapitalgrad og/eller fritak for stresstesten. Det kan også gjøres i tillegg til – eller i sammenheng med - at det lages en egen fleksibilitetskvote for de som ikke har egenkapital. Dermed kan man hjelpe de som har betjeningsevne, men ikke egenkapital, sier Pihl.

Huseierne ser at det i dag kommer en rekke ordninger som skal «hjelpe» vanskeligstilte å komme inn på boligmarkedet. I realiteten er dette ordninger som til dels omgår utlånsforskriften.

Dette kan være rene kommersielle leie-til-eie-løsninger eller i det siste enda mer kompliserte sameieløsninger med høy kostnad.

For å komme med i disse ordningene gjøres det en gjennomgang av kjøpernes økonomi og fremtidige betjeningsevne. De som får tilsagn om disse ordningene, er oftest de med gode fremtidige inntekter, men som mangler egenkapital.

-Huseierne mener at det er bedre at disse får lån til bolig på vanlige vilkår – innenfor fleksibilitetskvoten. Da vil de raskt komme inn på boligmarkedet, og slipper ekstra kostnader til leie eller dyre finansieringsløsninger. For å få til dette er det viktig med en stor nok fleksibilitetskvote, sier Pihl.

Egenkapitalkravene for sekundærboliger i Oslo

Huseierne er enig i at det særlige egenkapitalkravene til kjøp av sekundærbolig i Oslo droppes. Når Finanstilsynet selv mener at bestemmelsen ikke har hatt noen virkning, er vi enig i at denne kan skrinlegges.