Tekst: Linda Ørstavik Öberg.

Mange har ikke noe forhold til ferdigattest, og oppdaget først ved boligsalg at de manglet den.

Med jevne mellomrom hører man også om fortvilte boligkjøpere som har kjøpt og flyttet inn leiligheter og hus, uten en anelse om at ting ikke er som det skal.

I andre tilfeller trekker plutselig kommunen tilbake ferdigattesten slik at du blir tvunget til å flytte ut, så du likevel blir sittende med skjegget i postkassa.

Men hvilke rettigheter har man, og finnes det virkelig ingen frister for å omgjøre vedtak i saker som gjelder ferdigattest for bolig?

En ferdigattest kan trekkes tilbake

Reglene er slik at søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Ferdigattest utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker.

Ferdigattesten bekrefter med andre ord at byggearbeidene er ferdige og at de er utført i tråd med tillatelse gitt av bygningsmyndighetene.

 - Ansvarsrettsystemet i plan- og bygningsloven er innrettet i tillit til at den som har påtatt seg ansvar overfor kommunen innen et fagområde faktisk gjør det de skal. Kommunene foretar derfor kun en begrenset kontroll av dokumentasjonen og kontrollerklæringene som kommer inn før ferdigattest utstedes, forteller Per Christian Nordal, advokat i Huseierne.

Et system bygget på stor grad av tillit har selvsagt sine svakheter.

- Dersom det senere viser seg at ferdigattesten er utstedt på feil grunnlag, vil kommunen kunne omgjøre vedtaket. Konsekvensen er da at det ikke lenger er lov til å bruke boligen før ny tillatelse foreligger. Det er ingen lovfastsatte frister for omgjøring, og dersom sterke offentlige interesser, sikkerhetshensyn, mv. gjør seg gjeldende, kan omgjøring skje mange år etter at ferdigattesten ble gitt, forklarer Nordal.

Oppdages ofte for sent

Selv om det per definisjon da er ulovlig å bli boende, oppleves det som en urettferdig og dypt fortvilt situasjon for dem som må flytte ut. 

Mange har rukket å flytte inn alt de har, og bodd seg godt inn. Da er det opprivende å få vite at du må pakke tingene dine og flytte ut.

- Selv om man i mange tilfeller vil kunne holde selger ansvarlig for å få rettet forholdet, kreve erstatning og lignende, så vil trukket ferdigattest kunne medføre en rekke problemer av praktisk og økonomisk art for de som rammes. En av tingene er at man, må finne et annet sted å bo, sier Nordal.

- I tillegg er det slik at hvis for eksempel entreprenøren som har oppført og solgt boligene er gått konkurs, og rettekostnadene overstiger den sikkerhet som er stilt etter bustadoppføringsloven, vil eieren av boligen risikere å selv måtte betale for å få rettet manglene.

Så med andre ord så er det mye risiko som her kan falle på forbruker. En forbruker har normalt ingen forutsetninger for å vurdere om for eksempel bygningskonstruksjoner og brannprosjektering er i samsvar med regelverket, så her vil man naturlig nok stole på tidligere gitte tillatelser.

Midlertidig brukstillatelse

Dersom det ikke foreligger ferdigattest, men kun midlertidig brukstillatelse, vil ikke det i seg selv innebære at det er ulovlig å bruke boligen.

- Brukstillatelsen kan gis når det gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig. Den gir rett til å ta bygget i bruk til tross for at arbeidet ikke er helt ferdigstilt, sier Nordal.

Et typisk eksempel her er utearealer som vanskelig kan ferdigstilles i vinterhalvåret.

- At brukstillatelsen er «midlertidig» innebærer ikke at brukstillatelsen bortfaller automatisk etter en viss tid, og det skal normalt ikke gis midlertidig brukstillatelse der det gjenstår forhold som f. eks har betydning for sikkerheten.

- Det kan imidlertid tenkes at kommunen likevel vil vurdere de gjenstående arbeidene som så alvorlige at manglende utførelse kan få betydning for tillatelsen. Betydningen av at det bare foreligger midlertidig brukstillatelse må derfor vurderes konkret i den enkelte sak, forklarer Nordal.

Gir ikke ferdigattest for tiltak omsøkt før 1998

Ved endringen av plan- og bygningsloven i 2015 ble det innført en bestemmelse som gjør at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak omsøkt før 1998.

Dersom det ikke foreligger ferdigattest vil det ikke være mulig å få ordnet med ferdigattest, og en eventuell søknad vil avvises av kommunen.

- Bestemmelsen medfører ikke at ulovlig bygde tiltak blir lovlige, bare at saken ikke lengre skal avsluttes med ferdigattest. Ved kjøp av bolig omsøkt før 1998 der det ikke er gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, bør man derfor undersøke ekstra nøye hvorfor slike tillatelser ikke foreligger og om tiltaket er lovlig oppført, avslutter Nordal.