Tekst: Kari Gjertrud Dølgaard     

Du har funnet et prosjekt med den beliggenheten du ønsket, og en pris innenfor ditt budsjett. Nå vil du gjerne kjøpe.

Å kjøpe en ny leilighet under oppføring, i planleggingsfasen eller «på prospekt» som det kalles, kan være en risikosport.

Loven som brukes ved oppføring av ny bolig er bustadoppføringslova, og gir deg gode rettigheter, men det er også andre ting du bør tenke nøye gjennom.

Før du signerer noe som helst, bør du ha tenkt over- og undersøkt disse punktene. Vi har delt dem inn i tre bolker: Selve bygget, boligen du ønsker å kjøpe, og utbygger.

Bygget

• Er dette et prosjekt i flere faser?
• Er infrastrukturen på plass?
• Hva skal leveres og når?
• Hvordan vil tomten leveres når huset er ferdig? Hvordan er det lagt opp til bruksrett på fellesarealene?
• Hvilken støysone ligger bygget i? Dersom det er næringslokaler på gateplan, sjekk hvilke typer næring det er snakk om

Boligen

• Blir vinduer, dører, evt. skap, kjøkken, bad, fliser, gulv og annet beskrevet som levert med kvalitet x «eller lignende»? 
• Etasjevalg; hvordan blir utsikten?
• Er det en gjennomgående leilighet, det vil si rom mot begge fasader av bygget?
• Er det et borettslag eller et sameie prosjektert av et boligbyggelag? Eller er det et frittstående borettslag? I så fall er lite eller ingenting organisert når det kommer til styring før du flytter inn.

Utbygger

• Er utbygger et single-purpose-foretak?
• Har du sjekket at utbygger har en solid økonomi?
• Stiller utbygger garanti? Det har han plikt til når prisen overstiger 2G (ca. 200 000 kroner)

Den beste tomten

For et prosjekt i flere faser, det vil si bygging av flere leilighetsbygg i samme område, er det flere ting å tenke over. Det er som regel de beste tomtene som går først, og derfor vil du gjerne bo nettopp der.

Ditt bygg er det første som bygges, og når du er klar for innflytting, vil utbygger begynne på bygg nummer to.

Kanskje er det planlagt flere bygg også. Tenk da over at du vil bo på en byggeplass i flere år. Du vil mest sannsynlig oppleve mye støy, skitt og støv i løpet av prosessen.

Ikke umiddelbar utbygging

Det kan vedtas byggestart basert på forhåndssalget, men utbyggere begynner ikke med arbeidet før minst 50 prosent av boenhetene er «solgt».

Vær derfor oppmerksom på at det kan ta tid før prosjektet settes i gang, og at du derfor må beregne å ha tak over hodet mens du venter.

Generelt, for store prosjekter, vil det gjerne gå inntil ni måneder fra salgsstart til utbyggeren forplikter seg til å beslutte om prosjektet skal igangsettes, eller om avtalene ikke gjennomføres.

I mindre prosjekter med få boenheter, vil det gjerne gå vesentlig kortere tid, ofte rundt fire måneder, før byggestart vedtas.

Infrastruktur

Er infrastrukturen på plass? Finnes det gang og sykkelvei? Ligger leiligheten ved et knutepunkt hvor det vil være enkelt å komme seg til barnehage, skole, helseforetak og butikk, eller vil infrastrukturen komme på plass underveis?

Gjelder det siste, vil du måtte planlegge for at du har bil og parkeringsmuligheter. Har du elbil, må du undersøke om du har lademuligheter.

Hva skal leveres og når?

Sørg for at du får en tidsplan som går fra byggestart til dato for ferdigstillelse og brukstillatelse. Dersom utbygger overskrider datoen for ferdigstillelse, kan du nemlig kreve dagmulkt.

Hvilken støysone ligger bygget i?

Hvilken støysone bygget ligger i har en betydning for hvordan boligene utformes. Hvis det for eksempel bygges i en rød sone må boligen ha en side som vender mot roligere omgivelser, det vil si at boligen skal være gjennomgående.

Men mange små leiligheter vil ikke være gjennomgående, det er derfor en mulighet for at din leilighet vil ha soverom ut mot en støyende sone.

Les også: Svært mange plages av støy hjemme

Hvis det er planlagt for næringslokaler i første etasje, bør du sjekke hvilken type næring det er snakk om. Det vil utgjøre en stor forskjell for deg om det er et tannlege- eller advokatkontor eller en karaokepub med uteservering.

Ta en tur i området når det er travelt for å gjøre deg opp en mening om støyforholdene.

Sjekk evt. miljøstatus.no støykart 

Fellesarealene

På det glansede papiret er utearealer ofte tegnet opp med grønt gress, forseggjorte blomsterbed, og flotte trær.

Men vet du egentlig hvordan fellesarealene skal se ut når bygget står ferdig, og vet du hvilken bruksrett du vil ha til dem?

Har du barn, vil det være et poeng å få vite om det er planlagt for eksempel en lekeplass.

Les også: Slik frisker du opp nabolaget gratis

Boligen

Kvalitet x

Hvordan beskrives kvaliteten på vinduer, dører, evt. skap, kjøkken, bad, fliser, gulv og annet? Blir det oppgitt at du får en bestemt kvalitet, men understreket at kvaliteten kan være «eller lignende»?

I så fall har mange opplevd å få nettopp det.

Du vil neppe få en garanti for hva «eller lignende» faktisk er. Du bør derfor stille spørsmålet, og eventuelt vurdere «tilvalg» som er en liste over alternative produkter.

Les også: Når "eller lignende" ikke ligner

Nye boliger er veldig tette! Derfor er det behov for gode ventilasjonsanlegg. Be om å få vite hvor mye lyd ventilasjonsanlegget gir fra seg.

Husk at tilvalg er dyrt

Mange som kjøper leilighet på prospekt ønsker å ha litt høyere standard enn det som leveres, og det kan være smart å sjekke hva du kan gjøre på egenhånd.

Derimot bør du sjekke at tiltaket ikke gjør at du mister garantien fra utbygger. Dette er våre tips dersom du ønsker endring:

• Kjøkken - få det tilpasset fra utbygger.
• Garderobe – vurder utbyggerpris og markedspris opp mot hverandre.
• Ny kjøkkenvifte (hette) - velg standard eller utbyggers tilbud om tilvalg for å slippe spesialtilpasning.
• Farge på vegger kan utbygger endre om man vil ha noen annet enn standard
• Parkett er dyrt å bytte i ettertid, sjekk med entreprenør om utvalg.
• Innerdører – dersom de ikke er av heltre er det lurt å bytte. Utbygger har ofte bra priser.
• Elektro – selv om dette er dyrt bør man velge el-punkter og spotter gjennom utbygger på grunn av garanti, og fordi det kan være mange skjulte løsninger.

Utsikt

Noen utbyggere har interaktive presentasjoner av leilighetene slik at du lettere kan forestille deg hvordan det vil oppleves å bo i leiligheten du vurderer.

Dersom du ønsker en leilighet med en behagelig utsikt, bør du sjekke beliggenheten for nettopp den leiligheten du kan tenke deg. 

Det er nemlig liten sjanse for at en papirpresentasjon vil gi deg den informasjonen. Dessuten vil naturlig nok valg av etasje ha en betydning, både for utsyn og innsyn. 

Les også: Utsikt- en verdi som kan gå tapt

Utbygger

Single-purpose

Er utbygger et single-purpose-foretak? Single-purpose betyr at selskapet er opprettet kun for å gjennomføre byggeprosjektet, og vil opphøre når det er ferdigstilt.

Et single-purpose selskap vil ofte ha begrenset egenkapital. Derfor bør du sjekke om utbygger har en solid økonomi? Og stiller utbygger garanti?

Utbygger har plikt til å stille garanti når prisen overstiger 2G (ca. 200 000 kroner), men noen utbyggere forsøker å lure seg unna, og det er derfor en av de viktigste tingene du gjør før du signerer en kontrakt.

En utbygger uten god økonomi vil ofte be deg om å betale på forskudd. Da bør det ringe en bjelle.

Kan jeg trekke meg?

Du har signert en kjøpekontrakt, men er blitt usikker underveis på om du har gjort det riktige valget, og lurer på om du kan trekke deg.

- I utgangspunktet er kjøper bundet til å kjøpe leiligheten, sier advokat i Huseierne, Øyvind Reitzel Bjerke.

Bør jeg kjøpe eller selge først? Les mer her

Det følger av bustadoppføringsloven at det er mulig å avbestille, men kjøper må da betale for arbeid som er utført før avbestillingen og eventuelt erstatning for tap entreprenøren har som følge av avbestillingen.

- Det kan bli dyrt å avbestille, men det er fullt mulig å bli enig med utbygger, for eksempel ved å selge kontrakten videre, sier advokaten.

Det kan også avtales et avbestillingsgebyr i stedet for en erstatning.

- Gå gjennom kontrakten for å se om en slik situasjon er nærmere regulert, anbefaler han. kgd@huseierne.no