I disse Koronatider har myndighetene oppfordret befolkningen til å holde seg hjemme og ikke reise på hytter som ligger i en annen kommune enn der man er folkeregistrert.
Myndighetene har også vedtatt en forskrift som gjør at en slikt forbud kan håndheves med loven i hånd.
Det er mange hytter til leie rundt om i Norge, og advokat Morten Fæste forteller at Huseierne har stor pågang fra medlemmer som lurer på hva som skjer med den leide hytta.
-Spørsmålet som oppstår er om en leietaker kan ha krav på pengene sine tilbake for en hytte man har leid nå som man ikke får benyttet seg av denne, eller om en utleier som har leid ut hytten sin fortsatt har krav på penger, sier Fæste.
Koronautbruddet og Huseierne: Slik får du råd fra oss nå
Mange får trolig ikke pengene tilbake
Advokaten mener det er vanskelig for noen som har leid en hytte å kreve tilbake pengene i den vanskelige situasjonen vi står i med utbruddet av koronaviruset.
-Vi i Huseierne tror det dessverre vil være vanskelig for en hytteleier å kunne kreve pengene sine tilbake i en slik spesiell situasjon som nå har oppstått. En inngått avtale mellom utleier og leietaker om leie av hytte er bindende mellom partene, og hytteleieavtaler går ut på at utleier plikter å stille hytta til rådighet mot at leietaker betaler leien, sier advokat Morten Fæste.
MANER TIL DUGNAD: Huseiernes advokat Morten Fæste kommenterer at både utleier og leietaker bør snakke sammen for å komme til en minnelig ordning nå under koronautbruddet.
-Så sant utleier kan stille hytta til disposisjon for leietaker så vil det antakelig være leietakers risiko at denne ikke har muligheten til å bruke den, og siden utleier har oppfylt sin del av avtalen så plikter leietaker å oppfylle sin del av avtalen – nemlig å betale leien som avtalt. Det er ikke utleiers skyld at myndighetene har innført hytterestriksjoner, og selv om det heller ikke er leietakers skyld så mener vi at det er mer nærliggende at leietaker bærer risikoen for denne typen restriksjoner, sier Fæste.
Skulle imidlertid myndighetene i nåværende situasjon også gjøre det ulovlig å leie ut hytta vil ikke utleier kunne levere sin del av ytelsen, og da vil leietaker som hovedregel ha krav på penger tilbake, sier advokat Fæste.
Ektraordinært rentemøte: Norges Bank setter ned renten med 0,5 prosentpoeng!
Kontrakten avgjør
Det er kontrakten som avgjør om den som har leid hytte får tilbake pengene eller ikke.
En del leiekontrakter for fritidsbolig sier at noe av husleielovens bestemmelser skal gjelde. Advokat Morten Fæste peker på at dette gjelder for Huseiernes standardkontrakt for utleie av fritidsbolig.
-I disse tilfellene bestemmer husleieloven § 2-17 at leieforholdet er mangelfullt dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlige vedtak i medhold av lov. I en situasjon der myndighetene har vedtatt forskrifter som hindrer en hytteleier å ta i bruk en leid hytte, og disse forskriftene har trådt i kraft, vil vår vurdering være at rådighetsbegrensningen som er innført rammes av husleieloven § 2-17, og at dette vil medføre at leietaker mest sannsynlig kan heve leiekontrakten, jf. husleieloven § 2-14. Da bortfaller også plikten til å betale leie, og leier kan også kreve allerede innbetalt leie tilbake, sier Fæste.
-Merk at dette kun vil gjelde der det er avtalt i leiekontrakten at husleieloven § 2-17 skal gjelde. Husleieloven gjelder ellers ikke for utleie av fritidsbolig. Det vil også kun gjelde der avtalen om utleie av fritidsbolig ble inngått på et tidspunkt der leietaker ikke burde ha kjent til myndighetenes forbud.
Få muligheter til å slippe hytteleie
Situasjonen med koronaviruset gjør at uttrykket «force majeure» blir omtalt i mediene. Men Morten Fæste sier det sjelden er relevant når det gjelder hytteleie.
-Det er viktig å være klar over at bortfall av ansvar som følge av force majeure som hovedregel må være avtalt i de ulike hyttekontraktene, noe det sjelden er. I tillegg gjelder force majeure erstatningsspørsmål, og ikke plikten til å betale den avtalte leien i et utleieforhold, sier han.
-Er det andre muligheter for å slippe å betale hytteleie?
-Avtaleloven § 36 inneholder en spesialbestemmelse som sier at en avtale helt eller delvis kan settes til side dersom det har inntrådt forhold etter avtaleinngåelse som vil gjøre et urimelig å gjøre avtalen gjeldende.
-Dette kan være en bestemmelse som kan være aktuelt å påberope seg i nåværende situasjon. Det er imidlertid viktig å være klar over at dette er et snevert unntak som kun kan påberopes i ekstraordinære tilfeller, og at hovedregelen er at en avtale er bindende mellom partene selv om det i etterkant har inntrådt omstendigheter som gjør at avtalen har blitt urimelig, sier Fæste.
Korona: Hva skjer med årsmøtet i sameiet og borettslaget?
Maner til dugnad - unngå domstolene
Han oppfordrer til å undersøke hva reiseforsikringen dekker.
-Dersom leien er forskuddsbetalt tror vi derfor at det juridisk sett vil være problematisk å kreve denne tilbakebetalt av utleier. Vi tror også at en leietaker som har avtalt å leie en hytte, men som enda ikke har betalt, antakelig fortsatt vil ha en plikt til å betale. Vi oppfordrer uansett leietaker til å undersøke om de har reiseforsikring som dekker tap som følge av at hytteferien på avbestilles. Sjekk forsikringsvilkårene og hør med forsikringsselskapet, oppfordrer advokaten.
Samtidig peker Morten Fæste på at vi nå er i en spesiell situasjon:
-Når det er sagt, så befinner vi oss i en veldig spesiell situasjon hvor myndighetene maner til dugnad blant folket, sier han.
Han oppfordrer alle til å bidra i denne dugnaden:
- Enten man er utleier eller leietaker av en hytte mene så mener vi det vil være i tråd med denne dugnadsånden at man finner en minnelig løsning, sier Morten Fæste i Huseierne.
Et forslag er å møtes på halvveien og dele tapet:
- En ting som er sikkert er at det neppe er veldig skjønnsomt å bry rettsvesenet vårt med konflikter om hvem som skal betale hytteleien i en tid som denne, avslutter Morten Fæste.
