Dersom du bor i en eldre tomannsbolig har kanskje tanken slått deg – på et eller annet tidspunkt blir det nødvendig å oppgradere slik at bygningen blir mer energieffektiv. Men når, og hvordan? Og kanskje først og fremst – hva om naboen har et helt annet syn på saken enn deg?

Hva sier loven?

Et godt sted å starte, er å finne ut av hvilket lovverk som gjelder for din tomannsbolig.

- Dersom boligen er seksjonert, gjelder eierseksjonsloven. Men frem til 1998 var det ingen plikt til å seksjonere tomannsboliger, så det finnes veldig mange av dem som reguleres av lov om sameige, forklarer faglig leder i Huseiernes juridiske avdeling, advokat Anders Leisner.

- Reglene er likevel ikke så forskjellige. Skal man gjøre tiltak som går utover vanlig vedlikehold, må man være enige om det, konstaterer han.

Ingen av lovene har noen bestemmelser som direkte omhandler energieffektivisering. Men i praksis vil det være tiltak som vil kreve to tredjedels flertall i årsmøtet etter eierseksjonsloven, og da enighet hvis man bare er to.

- Etter dagens lovverk kan altså den ene av sameierne forhindre bygningsmessige endringer som går ut over vanlig vedlikehold, påker Leisner.

Vedlikehold eller energioppgradering?

Med andre ord – dere må bli enige dersom dere vil oppgradere bygningen utover rent vedlikehold. Hvor grensen går mellom energioppgradering og vedlikehold kan kanskje være litt vanskelig å se. Mange steder vil vedlikehold føre til energioppgradering fordi man bytter ut noe gammelt og dårlig med noe nytt og bra.

- Det kan være en god idé å kontakte en konsulent som kan gi råd om hva som lønner seg å gjøre, og i hvilken rekkefølge. Da kan dere begge være trygge på at dere starter i riktig ende, og på at tiltakene er nyttige, sier Leisner.

En bygningssakkyndig med kompetanse på energi vil kunne hjelpe dere med å navigere mellom hva som «bare» er nødvendig vedlikehold og hva som primært er energieffektive tiltak.

- Be om å få satt opp en plan for gjennomføring, for eksempel over de neste 10 årene, med et budsjett over hvor mye man må sette av årlig for å nå målet, sier Leisner.

Hva gjelder ved flytting?

Dersom dere blir enige om en plan, men en av dere flytter i løpet av perioden, kan det oppstå problemer. En ny eier vil være bundet av lovverket til å betale sin andel av nødvendig vedlikehold, men ikke nødvendigvis til å betale sin andel av energieffektivisering av boligen. Ny eier trår ikke automatisk inn i avtalen som du og forrige eier har laget.

- Har dere blitt enige om å gjøre bygget mer energieffektivt, må det nedfelles i avtaler som må gjøres kjent for ny eier, slik at hen er klar over forpliktelsen i det hen kjøper sin seksjon. Dette er vrient, og forutsetter nok at dere begge er lojale og faktisk informerer nye eiere om dette i tide, påpeker Leisner.

Nytt tak – kun for øverste beboer?

Bor du i en horisontaldelt enebolig, er det åpenbart at den som bor i øverste etasje vil ha mest nytte av å bytte til et bedre isolert tak. Det er likevel ikke slik at hele kostnaden da skal tas av beboer i øverste etasje.

- Hvis man ikke må bytte taket fordi det er gammelt eller utett, vil en oppgradering være noe man kan bli enige om fordi det er økonomisk fornuftig på sikt, og vil gi et bedre bygg. Gjør man det, er det riktig å dele utgiftene etter sameiebrøken, sier advokat Leisner.

På samme måte vil for eksempel etterisolering av yttervegger fordeles etter sameiebrøken.

Nye vinduer – kan fordeles i vedtektsendring

Slik er det i utgangspunktet også med nye, energieffektive vinduer og dører. Kostnader tilknyttet oppgradering av vinduer og dører vil være tilknyttet bygningen, ikke den enkelte seksjonen, og bør dermed deles etter sameiebrøken.

Men dersom du gjerne vil skifte dine vinduer til noen som er mer energieffektive, og naboen vil beholde sine, kan det være mulig å splitte opp ansvar og betaling:

- Dere bør i så fall bli enige om en vedtektsendring som gjør at vinduene og dørene ikke lenger er en felleskostnad, men at dere har det fulle ansvaret for egne vinduer og dører, sier Leisner.