Av: Rikke Åserud

1. Bør jeg bruke kontrakt?

- Ja! Grunnen til det er enkel: Da har du svart på hvitt hva dere har blitt enige om. En skriftlig kontrakt burde være en selvfølge i et hvert leieforhold – selv om det bare er for en helg!

Vi i Huseiernes juridiske avdeling får ofte henvendelser fra folk som har leid ut hytta uten kontrakt, og som i etterkant av utleien har fått problem med ett eller annet. Nesten uansett hva slags problem de trenger hjelp til, er disse sakene langt vanskeligere å løse enn om utleier hadde hatt en skriftlig avtale å vise til.

Det er også viktig å være klar over at vi ikke har noe lovverk i Norge som regulerer hytteutleie – du har altså ikke et regelverk i ryggen å lene deg mot. Det gjør det bare enda viktigere å ha en skriftlig avtale mellom partene.

Huseierne har egne kontrakter for hytteutleie som kan fylles ut digitalt. Det fine med disse er at de er gjennomtenkt. Du slipper å tenke «hm – fikk vi med …» - den jobben har vi i Huseierne gjort for deg.

 

2. Må man skatte av utleien?

- Dersom du periodevis leier ut en hytte som du også selv bruker er utleien skattefri så sant inntektene ikke overstiger 10.000 kroner i året. Tjener du mer, skatter du av 85 prosent av de inntektene som overskyter 10.000 kroner. Skattesatsen i 2020 er på 22 prosent.

 

EKSEMPEL:

Du leier ut for 15.000 kroner i 2020.
Først trekker du fra 10.000 kroner, som er skattefrie. 
Deretter finner du 85 prosent av de resterende 5.000 kronene = 4.250 kroner.

Så trekker du fra 22 prosent av 4.250 kroner = 935 kroner. Dette betaler du i skatt.
Du sitter igjen med 15.000 – 935 = 14.065 kroner.

 

Har du en eller flere hytter som du selv ikke bruker, men som bare er til utleie, så må du skatte 22 prosent av all leieinntekten.

Les mer: Skatt ved utleie av hytte og fritidsbolig

Dersom du driver med omfattende korttidsutleie av hytta gjennom AirBnb eller andre tilsvarende portaler risikerer du å bli ansett for å drive med næringsvirksomhet. Da må du skatte nærmere femti prosent av inntektene i stedet for de «vanlige» 22. Det kan være lurt å ta en sjekk med skatteetaten dersom du tror din utleie kan havne i kategorien næringsvirksomhet.

 

3. Hva slags forsikringer trenger jeg når jeg leier ut hytta?

- Vanligvis har du som eier hytte en bygningsforsikring og en innboforsikring. Det er ikke gitt at disse forsikringene gjelder hvis du leier ut. Derfor bør du alltid sjekke dette med ditt forsikringsselskap før du leier ut hytta.

Det kan hende at du må tegne en utleieforsikring i tillegg til de forsikringene du allerede har, slik at du er sikret dersom uhellet er ute mens leier disponerer hytta.

 

4. Bør jeg ta depositum?

- Ja. Det er lurt å sikre seg. Sett at leier avbestiller og så får du ikke leid ut på nytt, da kan det være fint å ha en viss kompensasjon. Nå er for så vidt leier bundet av en avtale og kan ikke avbestille sånn uten videre, men det kan være tungt å drive inn et krav. Med et depositum har du i hvert fall sørget for å minske et eventuelt tap. Husk å gjøre premissene klare og tydelige for leier.

For hytteutleie er det ingen formelle regler rundt opprettelse av depositumskonto og slikt som det er for boligutleie. Du står dermed helt fritt til å be om et depositum som du kan sette rett inn på egen konto, selv om det ryddigste er å ha depositumet på en egen depositumkonto.

Det kan også gjøres slik at du tar inn en forskuddsleie ved avtaleinngåelse. Du og leier står veldig fritt til å lage en avtale som passer for dere.

 

 

5. Jeg leier ut møblert. Er det noe jeg bør tenke spesielt på i den forbindelse?

- Ha gjerne en inventarliste som følger leiekontrakten. Hvis du har mulighet er det fint om du dokumenterer hvordan det ser ut før leieforholdet, med bilder eller slikt.

Det vil være en fordel om man mener noe er ødelagt – da kan du dokumentere at det ikke var ødelagt fra før.

 

6. Hvordan kan jeg vite om leier er til å stole på?

- Dette er en av de store fordelene ved utleieportaler som for eksempel AirBNB, hvor folk kan legge inn vurderinger av hverandre. Det gir en viss trygghet dersom man ser at andre har positive opplevelser med denne leieren. Også mange brukere av finn.no har profiler slik at folk kan sjekke hvordan andre har bedømt dem.

Det er også fullt lovlig – og vanlig – å google et navn og se hva som dukker opp.

Ellers får man så godt man kan forsøke å bruke magefølelsen. For korte leieperioder er det gjerne ikke aktuelt å etterspørre referanser, som er noe vi vanligvis anbefaler for husleieforhold.

 

7. Er det noe spesielt jeg bør tenke på i forbindelse med korona?

- Som privat utleier av hytte har du ikke den type plikter som for eksempel et serveringssted har i forhold til rengjøring og lignende. Du har bare det helt vanlige ansvaret for å følge de til enhver tid gjeldende smittevernregler, slik vi alle har.

Slik situasjonen er nå, ser det heller ikke ut til at det blir noe hytteforbud igjen. Forbudet skapte en del krøll for de som skulle leie ut hytta tidligere i år, men konklusjonen den gangen var at de som allerede hadde inngått avtale vanskelig kunne kreve tilbake innbetalt leie.