Tekst og foto: Linda Ørstavik Öberg.
Regjeringen har nå besluttet at den nye eierseksjonsloven skal tre i kraft fra nyttår.
En viktig nyskapning i loven er en regel som reduserer risikoen for at uskyldige og uvitende forbrukere kjøper en bolig som ikke er godkjent for beboelse etter plan- og bygningsloven.
Det skal med andre ord ikke være mulig å opprette boligseksjoner som ikke er godkjent for beboelse.
- Med den nye regelen håper vi å forhindre at godtroende forbrukere kjøper "katta i sekken" og i verste fall risikerer å måtte flytte fra sin bolig, sier Jan Tore Sanner, Kommunal- og moderniseringsminister.
Kan kreve seksjonering
Loven innebærer samlet sett betydelige forenklinger til fordel for både privatpersoner, byggenæringen og kommunene.
Loven har en helt ny regel som gir en sameier med bruksrett til bolig som ikke er seksjonert, rett til å kreve seksjonering.
Uten seksjonering vil en slik bolig være vanskelig å pantsette, og dermed også vanskelig å selge. Forskriften til denne bestemmelsen vil ikke være klar til nyttår, og akkurat denne bestemmelsen vil derfor først tre i kraft 1. juli 2018.
Les mer om dette i vårt medlemsblad Hus & Bolig her.
Klarhet rundt vedlikehold
Den nye eierseksjonsloven inneholder også klarere regler om vedlikehold, og nye regler om erstatning ved forsømt vedlikehold.
Dagens lov mangler regler om erstatningsansvar for seksjonseiere og sameier som bryter vedlikeholdsplikten. Denne mangelen repareres nå.
Nye regler skal fordele vedlikeholdsplikten mellom sameiet og seksjonseierne på en bedre og tydeligere måte enn dagens lov.
- Den nye loven gjør det enklere å finne ut hvilke rettigheter og plikter man har når man bor i et eierseksjonssameie. Dette skal bidra til gode og trygge bomiljøer. Loven vil tre i kraft fra årsskiftet, sier Sanner.
Alle sameier med 21 eller flere seksjoner har som før lovpålagt plikt til å føre regnskap etter regnskapslovens regler og til å ha statsautorisert eller registrert revisor.
Tolv ukers frist på seksjoneringssaker
Seksjoneringstidspunkt er nå flyttet fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse. Dette gjør det mulig for en utbygger å skaffe finansiering til sitt byggeprosjekt på et tidligere tidspunkt enn dagens lov tillater.
Tydeligere regler om hvilke oppgaver kommunen har i en seksjoneringssak, skal gjøre det lettere å være saksbehandler i kommunen. I tillegg innfører loven en frist på tolv uker for kommunens behandling av seksjoneringssaker.
Kommunene får også mulighet til å kreve gebyrer som dekker de faktiske kostnaden etter selvkostprinsippet.
Maks to boliger i samme sameie
På grunn av de siste årenes prisutvikling på boligmarkedet, videreføres forbudet mot å kjøpe flere enn to leiligheter i ett og samme sameie.
- Forbudet kan bidra til å dempe investeringsviljen i sekundærboligmarkedet, sier Sanner.
Loven inneholder også helt nye regler om hvordan parkering kan organiseres i eierseksjonssameier. Blant annet må sameiet gi tillatelse til seksjonseiere som ønsker ladepunkt for el-bil, med mindre de har en saklig grunn til å si nei.
Under behandlingen av forslaget til ny lov ba Stortinget departementet om å komme tilbake med et forslag til regler som kan regulere adgangen til korttidsutleie i eierseksjonssameier. Dette vil departementet følge opp.
HL med fra starten
Huseiernes Landsforbund har vært med i prosessen fra start. Vi har holdt innlegg for utvalget, vi har skrevet høringsuttalelse til departementet og vi har holdt innlegg for kommunal- og forvaltningskomiteen på Stortinget.
Dette har HL vært opptatt av:
- At reglene for vedlikehold og erstatning skulle bli klarere. Det klargjøres i den nye loven.
- Leiers kjøperett med 20 prosent avslag skulle opphøre. Det er fjernet i den nye loven.
- Vi har vært opptatt av at forbudet mot å eie mer enn to boligseksjoner skulle opprettholdes, selv om mange mente dette burde fjernes. Det er opprettholdt i den nye loven.
- Muligheter for å tvangsseksjonere for de som bor i useksjonerte sameier. Dette blir innført fra 1.7.18.
- Kobling mellom eierseksjonsloven i forhold til plan- og bygningsloven. Utvalget var negativ til en slik kobling, men departementet har hørt på HL og andre som var av samme oppfatning.
- Selvkostprinsipp for seksjoneringsgebyr hos kommunen. Også dette er blitt hørt.
- At regnskaps- og revisjonsreglene var tilfredsstillende slik de er i dagens lov. Departementet foreslo en endring slik at alle sameier med flere enn ni seksjoner skulle få plikt, men dette fikk HL endret i Stortinget.
Forhold HL mener loven burde tatt stilling til:
- Vi har vært særlig opptatt av å finne en løsning rundt problemer som oppstår ved hyppig utleie via Airbnb og løsninger når det gjelder hyblifisering. Hvor mange hybler kan man innrette i en seksjon, og hva blir konsekvensen hvis en slik hyblifisering medfører utgifter for sameiet fordi f.eks. strømkapasiteten må økes. Det er foreslått at dette skal utredes av departemenet
- Adgangen til å ta gebyr i sameier. Det være seg eierskiftegebyr, gebyr for ikke å møte opp på dugnad og gebyr ved utleie. Ønsker lovfesting her.
- Vi har også etterlyst flere løsninger for problemer som oppstår i de små boligsameiene, hvor man ikke får flertall for nødvendig vedlikehold. Når man bare er to må begge være enige for å få gjort noe. Den nye loven har løst problemet med å få kastet ut en sameier som vesentlig misligholder sine forpliktelser, men fremdeles vil de slite med vedlikeholdsproblematikken.
Alt på plass til nyttår
Frem til ikrafttredelsen ved årsskiftet skal departementet jobbe med å lage forskrifter til loven, og et forslag vil snart bli sendt på offentlig høring.
Departementet jobber også med å lage et rundskriv til loven. Rundskrivet er først og fremst tenkt som et hjelpemiddel for de som arbeider med seksjoneringssaker i kommunene, hos fylkesmennene og hos tinglysingsmyndigheten, men også andre brukere av loven vil kunne finne nyttig informasjon i rundskrivet.
– Regjeringen jobber med "Klart lovspråk". Vi har derfor lagt stor vekt på at det skal være klart språk i den nye eierseksjonsloven, sier Sanner.
