Av: Linda Ørstavik Öberg, energipolitisk rådgiver i Huseierne.
Det er faktisk slik at det eneste det er lov å ta seg betalt for i leieforholdet i tillegg til husleie, er nettopp utgifter til strøm og brensel – og dette må avtales på forhånd.
Men det betyr ikke at det for eksempel er fritt frem for å øke husleien grunnet høy strømpris.
I tillegg er det nå mange som lurer på hvordan man skal fordele utgiftene til strøm og nettleie når man leier ut i egen bolig og har samme strømmåler – og ikke minst om leieboer også har krav på en del av strømstøtten.
Så hvordan kan man regne seg frem til hva som er rettferdig her?
Flere muligheter for betaling av strøm
Som utleier har du flere valg når du leier ut bolig:
- Du kan velge å la strøm være inkludert i husleien.
- Du kan kreve inn strømutgifter i tillegg til husleien.
- Du kan la leietaker tegne et eget strømabonnement.
Det er altså ulike måter å kreve inn betaling for strømmen på.
Vurderer du å flytte på hytta for å få strømstøtte?
Anbefalt at leietaker har egen måler
Hvis det er mulig, så er det helt klart å anbefale at leietaker har egen måler og eget strømabonnement.
Selv om det er ekstra kostnader forbundet med å sette inn en ekstra måler, vil det kunne lønne seg hvis man skal leie ut over lengre tid – og når strømprisene øker.
Du som utleier slipper å tenke på avregning, stipulering eller utregninger, siden leietaker betaler for sitt eget forbruk.
Utfordringen kan være at man i mange hus må gjøre dyre ombygginger i sikringsskapet og lignende, noe som gjør at mange ikke har satt i gang med slike endringer.
Med lav strømpris er det mange som ikke har prioritert å sette inn ny måler og ta kostnaden for det, men nå når prisen er høy vil det for mange være en god investering.
Hvis du leier ut med strøm inkludert
Når du leier ut i egen bolig er det veldig vanlig å leie ut med strøm inkludert i husleien. Det er en enkel og praktisk måte å håndtere det på når utleiedelen ikke har egen måler.
- Men i tider med høye strømpriser i noen deler av landet som nå, er dette blitt en stor ulempe for utleier siden utleier selv må dekke de økte strømkostnadene, forteller advokat Anders Leisner, leder for Huseiernes medlemsrådgivning.
- Vær obs på at du som utleier likevel har mulighet til å øke husleien underveis i leieforholdet siden strømregningene er mye høyere enn til vanlig. Husleien kan nemlig økes med endringen i konsumprisindeksen en gang i året.
Konsumprisindeksen inkluderer også strømpriser. Så i tider som dette når konsumprisindeksen er høy, vil utleier kunne gjøre en større oppjustering enn normalt.
- Men for all overskuelig fremtid er det nok et godt råd å ikke la strøm være inkludert i husleien, sier Leisner.
Husk også at leietakeren må varsles skriftlig med minst 30 dagers frist før endringen i leien trer i kraft.
Stipulert strømforbruk og forskuddsbetaling: Er det lov?
Hvis du krever inn strømkostnader i tillegg til husleien
Hvis det er avtalt at strømmen betales i tillegg til husleien og dere bor i samme hus med felles måler, har du som utleier plikt til å beregne hvor stor andel av den totale strømregningen som skal dekkes av leier.
Du må altså trekke fra eget forbruk før du sender regningen videre.
Du skal også kunne legge frem en oversikt over fordelingen dersom leieboer ønsker det.
Fordelen her er jo at selv når strømprisene varierer og er høye, så er du sikret at leietaker må betale for sitt eget forbruk.
Dette i seg selv bør jo være et insentiv til at leieboer er bevisst på strømbruken og ikke sløser.
Man kan avtale stipulert forbruk
Et alternativ her er at man lager en avtale på forhånd hvor man stipulerer et beløp som leieren betaler forskuddsvis, og så foretar man en avregning på slutten av året.
- Basert på historisk forbruk, totalt forbruk, størrelse på utleieboligen og lignende, kommer dere frem til et fornuftig overslag for begge parter, sier Leisner.
Viser avregningen at leietaker har betalt for mye, skal hen ha penger tilbake. Er det betalt for lite skal utleier ha etterbetalt det som mangler.
Bli en strømekspert på 1-2-3
Men hva gjør man med nettleien og strømstøtten?
Men det er ikke alltid like lett å regne ut hvem som har brukt hva, og ikke minst hvem som skal dekke hva av nettleien. Strømstøtten kompliserer dette ytterligere.
Når det gjelder strømstøtten, så skal selvsagt leier nyte godt av den når dere har felles måler. Utleier har ikke lov til å ta inn et større beløp for strømmen enn det strømmen faktisk koster. Da må strømstøtten med i regnestykket.
- Når det gjelder nettleie, kan den fordeles på samme måte som forbruket. Nettleie er jo nettopp en betaling for bruk av nettet, en leie, og da er det leier av husrommet som må leie nett for å få tiltransportert den strømmen som skal forbrukes.
Vurder å sette inn måler
Med de strømprisene vi nå ser, kommer det dessverre til å bli mye uenighet om beregningsmetoder fremover, tror advokaten.
- Derfor bør utleier, så sant det lar seg gjøre, få montert opp en undermåler til husets hovedmåler slik at man kan få en nøyaktig måling av forbruket i utleieenheten, avslutter Leisner.
Selve undermåleren koster ikke mange tusenlappene, men vær obs på at du også må legge til ekstra utgifter til elektrikerarbeid i forbindelse med monteringen.
Slik kan det løses:
En familie med to voksne og to barn i tenårene bor i en enebolig på 150 kvm. De leier ut en sokkelleilighet på 30 kvm med eget bad og kjøkken, og bruker de resterende 120 kvm selv.
I sokkelleiligheten bor en student. Vi forutsetter at alle rom har elektrisk oppvarming, og at sokkelleiligheten har eget bad med egen varmtvannsbereder.
Reglene er slik at fordelingen skal være «forholdsmessig». Vi vet at oppvarming og varmt vann utgjør en stor del av strømregningen.
- Et utgangspunkt for fordelingen er arealet på boenhetene. Man kan man tenke seg at forbruk og nettleie (fratrukket strømstøtte) fordeles etter areal på boenhetene, slik at familien i den store enheten betaler 120/150, og sokkelleiligheten betaler 30/150 av forbruket.
- Men i vårt eksempel må det nok gjøres ytterligere noen justeringer. Familien på 4 bruker dusjen mye mer enn leieboeren, og i tillegg lades familiens elbil hjemme jevnlig. Da må det foretas en skjønnsmessig beregning som gjør at leietakeren ikke blir belastet uforholdsmessig for utleierens strømforbruk.
Det er ikke mulig å oppnå at regnskapet blir helt riktig i kroner og øre, da det ikke er noen fasit. Men merk at det er utleier som har bevisbyrden for at leieren ikke betaler mer enn det forholdsmessige.
Husleielovens paragraf 3-1, første ledd sier følgende:
"Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen, jf. § 3-4. Det samme gjelder utleierens utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk"
(Vår utheving).
