- Etablering av en selvstendig boenhet i eksisterende bolig er søknadspliktig, påpeker advokat Annita Magnussen i Huseiernes Landsforbund.

– Det er også viktig å være oppmerksom på at kommunen kan ha egne veiledninger for slik etablering. Du bør derfor sjekke om kommunen din har det, sier hun.

Her kan du lese mer om utleie av bolig >>>>

Lys og luft

 

Selv om du bare leier ut et enkelt rom i huset ditt, stilles det krav om forsvarlig planløsning og tilfredsstillende lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring.

- Det går for eksempel ikke an å leie ut et kjellerrom uten tilstrekkelig store vinduer, påpeker advokat Magnussen. Et rom som skal leies ut må tilfredsstille krav til varig opphold og være godkjent for formålet. Det betyr blant annet at det skal være tilfredsstillende tilgang på dagslys enten det er oppholdsrom, soverom eller kjøkken. Rom for varig opphold skal ha vinduer og utsyn.

- Kravet om tilstrekkelig dagslys er oppfylt når rommets dagslysflate utgjør minst 10 prosent av gulvflaten, forteller Magnussen. Dagslysflaten er det samlede, uskjermede glassareal som formidler dagslys til rommet. Men skygger andre bygninger eller terrenget vesentlig for dagslyset, må dagslysflaten økes.

Advokaten gjør også oppmerksom på at når det bygges en ny boenhet i et eksisterende hus, gjelder dagens byggeregler fullt ut for den nye boenheten. Dette er ikke alltid helt lett å få til i praksis.

- Det er derfor lettere enn ved nybygging å få dispensasjon fra krav som ikke angår helse, miljø og sikkerhet ved endringer i eksisterende bygninger, sier Magnussen.

Her kan du lese mer om utleie av bolig >>>>

Høyde under taket

 

Har hybelen egen inngang, betraktes boenheten som en selvstendig boenhet, og da er kravene strengere. De er spesifisert i teknisk forskrift til Plan og bygningsloven. En selvstendig boenhet er en bolig som er en egen bruksenhet, og dermed også en egen branncelle. En selvstendig boenhet kan gjerne være en ettromsleilighet eller en leilighet med flere rom med plass til flere personer.

Av hensyn til inneluft, lysforhold, romopplevelse og møblering bør netto romhøyde vanligvis ikke være under 2,4 meter. Det er ikke satt noen nedre grense for høyde under taket, men høyden kan likevel ikke være lavere enn det en person trenger for å gå oppreist.

- Innreder man en hybel i et eksisterende hus, bør en takhøyde på 2,2 meter kunne aksepteres, sier Magnussen. Lavere takhøyde kan også godkjennes i deler av rommet, men ikke i mer enn halvparten.

Oppholdsrom, soverom og kjøkken skal ha et volum på minst 15 kubikkmeter, understreker advokaten. Er takhøyden 2, 4 meter oppfylles dette kravet hvis rommet er minimum 6,25 kvadratmeter stort.

En selvstendig boenhet skal ha eget baderom.

 

Trygt og sikkert

Norske studenter mangler info om brann fra utleier >>>>

- Utleier må også sørge for at rømningsveiene til enhver tid dekker behovet for rask og sikker evakuering, påpeker Annita Magnussen.

  En selvstendig boenhet skal være egen branncelle. Konstruksjonen må da ha tilfredsstillende branntekniske egenskaper som hindrer spredning av brann og røykgasser fra en branncelle til en annen. Det kreves også minst to rømningsveier.

- Det betyr at det må være direkte adgang til det fri, eller man må kunne rømme via en interntrapp den ene veien og gjennom et vindu den andre veien. Eventuelt må man kunne rømme til en korridor med minst to uavhengige rømningsveier, opplyser Magnussen. Maksimal lengde på fluktveien er 30 meter.

 En rømningsdør må ha en fri bredde på 0,9 meter. Skal man kunne flykte gjennom et vindu, må bredde og høyde til sammen være minimum 1,5 meter. Høyden må ikke være mindre enn 0,6 meter og bredden ikke mindre enn 0,5 meter. Det bør helst være rømningsvindu i alle soverom, og ellers i annethvert oppholdsrom.

- Vinduer som skal brukes som rømningsveier må dessuten være lette å åpne uten bruk av spesialverktøy og være hensiktsmessig fordelt i lokalene. Avstanden fra gulv til underkant vindu må heller ikke overstige 1,0 meter. På utsiden må avstanden til terreng ikke være mer enn 5,0 meter.

- Røykvarsler og slukkeutstyr er en selvfølge også i utleieenheten, påpeker Magnussen.

 

Plass til skiutstyr og bil

 

I egne boenheter stilles det også krav til bodplass. Det betyr at det må finnes en innvendig bod eller et skap på minimum 3,0 kvadratmeter bruttoareal. Boden kan ligge i kjeller eller på loft. Utvendig bod skal være minst 5 kvadratmeter stor. Adkomsten kan være fra det fri, fra et vindfang, eller fra fellesarealer. Det er ikke noe i veien for at sportsboden ligger i tilknytning til en garasje.

- I henhold til parkeringsnormen for småhus i Oslo er det krav om to biloppstillingsplasser pr. leilighet. For utleieenheter varierer normen fra 0,15 til 0,7 avhengig av hvor mange rom hybelen har. Her tillates det også å ha innesperret parkering. Det betyr at man kan parkere foran egen garasje, forklarer Magnussen, som anbefaler alle å sjekke parkeringsnormen der de bor.

 

Bøter eller manglende leie

 

- Hvis utleieenheten ikke tilfredsstiller de tekniske kravene som er satt i Plan- og bygningsloven, kan kommunen gi pålegg, dagbøter eller forelegg, opplyser Annita Magnussen. Dagbøtene vil antagelig være minst like store som leiesummen, slik at det ikke vil lønne seg å fortsette å leie ut. Men vanligvis får man en frist til å utbedre forholdet før dagbøtene begynner å løpe.

Advokaten understreker at det ikke uten videre er gitt at leietager kan påberope seg brudd på disse reglene. Det vil avhenge av om han eller hun er klar over dem eller ikke.

- Det skal nok noe til før leier kan heve kontrakten, fordi de fleste manglene vil være synlige. Men mangel på rømningsveier vil helt klart være mer alvorlig enn om det ikke finnes en sportsbod, sier hun. – Da kan man også risikere avkortning i forsikringsutbetalinger og reklamasjoner hvis boligen selges.