Det finnes en regel som gjør at du kan kjøpe en bolig og leie den ut uten at den faller inn under vanlige skatteregler.

Utleieinntekter fra boliger som du ikke selv bor i er i utgangspunktet skattepliktige. Men om du skal leie ut leilighet til et av dine barn eller andre i nærstående familie kan det faktisk skje helt skattefritt, så lenge vilkårene for nærståenderegelen er oppfylt.

- Om du leier ut leiligheten din gratis til et av barna dine, vil dette regnes som en skattepliktig fordel for ham eller henne. Skatteetaten har allikevel opplyst at man i praksis kan se bort fra denne skattleggingen dersom barnet bare skal bo gratis over en kort periode, sier advokat Øistein Krokmoen i Huseierne.

Det er vanskelig å si noe om hvor lang en slik periode kan være, og det vil være åpent for bruk av skjønn.

- Nærståenderegelen åpner opp for lengre skattefri utleie dersom man oppfyller visse ganske enkle krav, sier Krokmoen.

Hva er nærståenderegelen?

Nærståenderegelen gjelder for det som i praksis regnes som nærstående familie.

Det betyr at du kan leie ut leilighet til ikke bare dine egne barn, men også til annen nærstående familie som for eksempel søsken, foreldre, besteforeldre, barnebarn, søskenbarn og nevø eller niese.

Om noen av dine nærmeste skal bo i en leilighet du eier, vil bruken være skattefri dersom vilkåret for nærståenderegelen oppfylles.

Nærståenderegelen sier at familiemedlemmets bruk av boligen kan være skattefri, dersom han eller hun betaler alle løpende driftskostnader for boligen.

- Løpende driftskostnader kan for eksempel være vedlikeholdskostnader, strøm, felleskostnader til sameiet eller borettslaget, eller andre former for utgifter man måtte ha i forbindelse med bolig. Det er ikke avgjørende at brukeren betaler kostnadene direkte, men at vedkommende betaler et beløp som tilsvarer de faktiske drifts- og vedlikeholdskostnadene, sier Krokmoen.  

Mulig inntektskilde

Nærståenderegelen åpner også for at personen som bor i boligen og dekker driftskostnadene, kan leie ut inntil halvparten av leiligheten, som om de selv var eier av boligen, slik som et vanlig utleieforhold vil forløpe seg.

- Det betyr at den som bruker boligen fint kan plusse på noen ekstra skattefrie tusenlapper fordi man leier ut ved siden av, sier Krokmoen.

Personen kan dermed leie ut et rom i leiligheten til markedets utleieverdi, uten å måtte føre det i skattemeldingen. Forutsetning er imidlertid at leieforholdet varer i minst 30 dager sammenhengende. Dersom leier er student kan det være enda gunstigere.

- Forutsetningen for denne type skattefri «videreutleie» er at brukeren er den som står som utleier og beholder leieinntektene selv, sier Krokmoen.

Dermed kan dette være veldig gunstig dersom du er student og ønsker å ha noen boende i et rom som er til overs.

Unngå markedsverdi

Dersom du leier ut til markedspris gjelder de samme reglene for skatt som ved annen ordinær utleie. Da skattlegges leieinntektene fra første krone, der et eventuelt overskudd skattlegges som kapitalinntekt med 22 prosent.

- Med en gang brukeren betaler et annet beløp enn de faktiske løpende kostnadene ved boligen, inntrer skatteplikt. Her bør man altså passe på, sier Krokmoen.

Bor barnet ditt gratis i leiligheten over lengre tid, skal det altså føres på barnets selvangivelse som en skattemessig fordel.

Dersom foreldrene for eksempel eier en leilighet som kunne ha vært utleid for 10 000 kroner i måneden, og barnet bor i leiligheten uten å betale leie eller dekke løpende driftskostnader, skal han eller hun skattlegges for en fordel tilsvarende 10 000 kroner i måneden. Barnet må selv føre opp fordelen på kroner 10 000 per måned i skattemeldingen. Med en skattesats på 22 prosent blir det beregnet en skatt på fri bolig som utgjør 2 200 kroner i måneden.