Bare så det er sagt: De fleste leieforhold forløper uten problemer. Men noen ganger går det galt; husleia kommer ikke inn, leieboeren forsvinner uten å gi beskjed eller husrommet får skader utover vanlig slitasje. Å sikre seg hundre prosent som utleier er vanskelig. Men du som leier ut bolig bør gjøre det du kan for å redusere risikoen for problemer. Det er ikke nødvendigvis så komplisert.

Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis!

Lover og regler

Leder for juridisk avdeling i Huseiernes Landsforbund, advokat Anders Leisner, råder alle som skal leie ut bolig til først å sette seg inn i lover og regler på området.

- Dersom du skal drive med boligutleie er det viktig at du gjør deg kjent med rammene som settes for slik virksomhet i lovverket. Dette betyr ikke nødvendigvis at du skal sette deg ned og lese hele husleieloven fra A til Å; lovtekster er ofte tungt materiale. Men bruk Internett og let deg frem til god, relevant informasjon. Jeg kan jo nevne at Huseiernes Landsforbund og Hus & Bolig har svært mye god informasjon på sine nettsider, reklamerer Leisner.

Han legger til at alle som skal leie ut bolig bør ta innover seg at ved utleie gir man den som skal leie boligen total bruksrett. Du har rett til å komme på tilsyn, men ikke til å renne ned utleieboligen i tide og utide. For enkelte må det en liten mental omstilling til for å innse dette.

Referanser

Mange utleiere lurer naturlig nok i forkant på om leieboeren vil betale i tide og ta vare på husrommet. En indikasjon kan man få på forhånd dersom man ber om referanser, og kontakter disse, før man bestemmer hvem man vil leie ut til.

- Vi anbefaler folk å sjekke referanser. Men vi vet at det ikke alltid er så lett, sier Leisner. Det er ikke nødvendigvis tidligere dårlig oppførsel som er årsaken dersom folk mangler referanser. Det kan for eksempel være at de leier bolig for første gang eller kommer tilflyttende fra utlandet. Hvis du lurer er det ingenting i veien for å spørre.

Skriftlig kontrakt og depositum

Så kommer et råd som er godt og gammelt, men ikke kan gjentas for ofte: Sørg for å ha en god, skriftlig kontrakt! Å gi bort nøkkelen før dette er på plass, er – om ikke å be om bråk – så i hvert fall et sjansespill. Jo mer du får ned skriftlig på forhånd, jo enklere er det for begge parter å forholde seg til avtalen. Det finnes flere typer husleiekontrakter som kan lastes ned fra nettet, men for deg som leier ut er det verdt å vite at kontrakten til Huseiernes Landsforbund er formulert for på best mulig å ivareta utleiers interesser. Andre kontrakter kan være utformet for i størst mulig grad å ivareta leierboers interesser. Husk at Huseierne også har veiledninger på en rekke fremmedspråk.

Noe annet som absolutt bør være på plass før du gir fra deg nøkkelen, er depositum. Pass på å følge reglene: Pengene skal settes på en sperret konto i både ditt og leieboers navn. Ingen skal kunne ta ut pengene uten den andres samtykke. Du kan altså ikke sette depositumet på den kontoen du mottar husleia på. Leieboer må være trygg på at han eller hun ikke mister pengene, men får dem tilbake dersom alt er i orden når leieforholdet avsluttes.

Krev inn husleie raskt

Når husleia plutselig er forsinket eller uteblir er det mange utleiere som kvier seg for å gjøre noe. Man vil jo gjerne være litt grei. Men å unnlate å reagere når husleia uteblir kan være å gjøre leieboer en bjørnetjeneste. Dersom leieboeren har problemer med å betale én husleie, blir det sannsynligvis ikke lettere når de har hopet seg opp og blitt fire, fem, kanskje seks. Venter du med å purre, lar du altså problemene tårne seg opp, ikke bare for deg, men også for leieboeren, som da kan få opparbeidet seg en kanskje helt uhåndterlig gjeld. I verste fall kan du som utleier bli sittende igjen med et stort pengekrav du aldri får inndrevet, mens leieboeren kan få problemer med å finne et annet sted å leie, på grunn av betalingsproblemene hun eller han har pådratt seg.

Varsel om utkastelse

Hvis husleia uteblir er det mislighold fra leieboers side som gir deg som utleier rett til å sette i gang en utkastelsesprosess. Fordi denne prosessen kan være nokså langvarig, er det lurt å sende varsel om dette kort tid etter at avtalt leie uteblir.

- Et slikt varsel har visse formkrav som gjør at det kan virke veldig «skarpt i kantene», men det er vanskelig å unngå, fordi loven setter rammene for hva varselet skal inneholde. Det som kan være lurt, er derfor å gjøre det klart ved kontraktsinngåelse at du som utleier kommer til å reagere raskt ved uteblitt husleie for å ivareta de rettighetene du har. Du kan også si at du, hvis husleia uteblir, vil sende et slikt varsel, men du kan jo da også understreke at dersom pengene betales innen den gitte fristen, vil det ikke være noe problem, sier Leisner.

Å snakke om og gå gjennom slike rutiner før det eventuelt har blitt et problem vil kunne bevisstgjøre begge parter på sine rettigheter og plikter, og dermed forhindre at betalingsproblemer, eller annet mislighold, oppstår.

Skader på husrommet

Å leie ut en bolig betyr på godt og vondt at noen skal leve livet sitt der. Dermed må du regne med noe slitasje i husrommet. Større skader er imidlertid ikke innenfor det du kan regne som normal slitasje. For å slippe konflikt om hva leieboeren har forårsaket av skader, og hva som var der fra før, er det lurt å lage en overtagelsesprotokoll før leieforholdet begynner.

- Da tar du og leieboer sammen en runde og ser på tilstanden til boligen. Ta gjerne bilder. Sørg for at dere begge signerer protokollen. Da blir det mye lettere å sammenligne når leieboeren flytter, sier Leisner. Huseiernes Landsforbund og Leieboerforeningen har i samarbeid laget en overtagelsesprotokoll som er tilgjengelig fra foreningenes respektive nettsider.

Han legger til at dersom du som utleier ved leieforholdets slutt oppdager en skade, for eksempel et stort hakk i gulvet, bør du dokumentere skaden – ta gjerne et bilde – og så innhente en nøytral vurdering av kostnadene for utbedring av skaden. Du kan ikke regne med å få krevd inn kostnadene for å skifte ut hele gulvet. Sørg for å fremme et eventuelt økonomisk krav så raskt som mulig, og sørg for at det er realistisk i forhold til skaden.

Det finnes flere forsikringsselskaper som tilbyr utleieforsikring. Sett deg godt inn i vilkårene så du eventuelt finner noe som passer ditt leieforhold. raa@huseierne.no