En tomannsbolig i Kristiansand med totalt 13 soverom ble gjort om til hybelhus for 15 studenter. Hyblene ble leid ut som enkeltrom med tilgang felles stue, kjøkken og bad.

Kommunen mente at et slik endring var søknadspliktig, og ga pålegg om retting og opphør av bruk.

De fikk medhold av Statsforvalteren i Agder om at endring fra tomannsbolig til hybelhus innebærer en søknadspliktig bruksendring selv om det ikke gjøres søknadspliktige tiltak i boligen.

«Statsforvalteren vurderer i likhet med kommunen at utleie til 7 og 8 studenter vil medføre en annen belastning på det konkrete området enn en familie med tanke på flyt av personer. Dette vil påvirke støynivå, parkeringsbelastning og trafikk. Det er dermed ikke antallet beboere som er avgjørende for at belastningen øker, men at 7 og 8 individer vil bruke et hus på en annen måte enn en familie, og mulig medføre mer trafikk og støy» heter det i vedtaket fra Statsforvalteren.

Dette har fått plan- og bygningssjefen i Kristiansand til å fraråde hybelhus i etablerte boligområder preget av eneboliger og tomannsboliger.

Når må man søke om endring?

Men hvor går grensen? Hvor mange kan man leie ut til før det blir et hybelhus?

- Det finnes ingen formell definisjon av begrepene hybel, hybelhus eller hyblifisering, forteller advokatfullmektig Mathias Bjornes i Huseierne.

KOMMUNEN MÅ DEFINERE: Hvis en kommune vil regulere dette, har de en plikt til å definere hva som eventuelt er forbudt i reguleringsplan og arealdel, forklarer Mathias Bjornes, advokatfullmektig i Huseierne. (Foto: C.Y. Vibe, Huseierne)

– Et typiske eksempel på «hyblifisering» er at det settes opp lettvegger for å lage flere mindre soverom eller hybler i en større leilighet eller enebolig. I andre tilfeller brukes begrepet «hyblifisering» når det bor mange personer som ikke er i familie med hverandre i en og samme bolig, uavhengig av om det er gjort ombyggingsarbeider inne i boligen, forteller Mathias Bjornes i Huseierne.

Kommunen kan regulere

Det er altså vanskelig å si hvor grensen går mellom vanlig utleie og hybelhus. Men hvis en kommune vil regulere dette, har de en plikt til å definere hva som eventuelt er forbudt i reguleringsplan og arealdel, forklarer Bjornes.

Det er hensynet til boforholdene som gjør at mange kommuner ønsker å regulere hybelhus. 

- Man ønsker å unngå uverdige boforhold ved at leiligheter i stor utstrekning bygges om uten forutgående byggesaksbehandling, og at de brukes på en annen måte enn forutsatt. Slik ombygging til hybelhus gir også en større belastning på bomiljøet og fellesområdene. Nå er kommunene gitt en anledning til å regulere dette, sier han.

I Oslo har han sett flere eksempler på leiligheter som er stykket opp i både åtte og ti soverom, med et knøttlite kjøkken og ingen fellesarealer. En leilighet med seks soverom på Majorstuen lå nylig ute på Finn.no med estimerte leieinntekter på 550 000 kroner pr. år.

Hvor mange soverom i en boenhet?

I Oslo må det foreligge særskilt tillatelse fra kommunen for å slå sammen boliger eller dele opp boenheter til hybler, og det skal tas særlig hensyn til om det etter kommunens skjønn er en forsvarlig utnytting av boligmassen.

En utbygger som ville bygge om fire fireroms leiligheter til syvroms i en bygård på Oslos østkant fikk avslag.

ULOVLIG: Utbyggeren fikk ikke tillatelse til å gjøre om leiligheten fra en fireroms til en syvroms i en bygård på Oslos østkant. Kjøkkenet er lite og det finnen ingen stue eller annet oppholdsrom i leiligheten.

Søknaden kom som følge av at kommunen hadde konstatert en ulovlighet på eiendommen. Oslo kommune begrunnet avslaget med at planløsningen ikke var hensiktsmessig, og at det ikke lå til rette for gode bokvaliteter og en fleksibel bruk av rommene. Avgjørelsen ble påklaget til fylkesmannen, men klagen førte ikke frem.

I Kristiansands interne retningslinjer ble det satt en grense på inntil tre hybler eller utleide soverom pr. boenhet som hovedregel. Dersom boligen skulle ha fire eller fem hybler ville det kreve særskilt tillatelse eller dispensasjon. Plan og bygg kunne avslå søknad hvis den fant at bruken ikke virket hensiktsmessig i forhold til planløsning og nabostrøk.

Boliger med mer enn fem hybler ville karakteriseres som hybelhus og næringsmessig utleie. Men nå har Statsforvalteren i Agder påpekt at kommunens praktisering er feil og at vedtak må oppheves.

Reglene var ikke formelt vedtatt som del av kommuneplanens arealdel. I tillegg skriver Statsforvalteren at det må gjøres en konkret vurdering for hver bolig.

Kommunens hensikt har vært å ivareta sikkerheten for studenter som leier og forhindre at det blir så mange hybler at det får konsekvenser for eksisterende boligområder. Denne intensjonen står ved lag, sier plan- og bygningssjefen til Fædrelandsvennen. 

Mathias Bjornes anbefaler medlemmer som enten vurderer å leie ut hybler selv, eller lurer på naboens utleievirksomhet er lovlig, å sette seg inn i reglene som gjelder i kommunen der de bor.

Denne artikkelen ble først publisert i Husiernes medlemsblad Hus&Bolig nr 2-2023. Den er oppdatert i august 2023 med utviklingen i saken fra Kristiansand.

Les mer: Medlemmer kan lese hele Hus&Bolig digitalt her!