Alf Magnus Reistad peker mot betongen i garasjen. Over en lengre periode har han som styreleder vært tett involvert i rehabiliteringen av Ullernåsen boligsameie på Ullern i Oslo.
– Her kunne man se at betongen hadde forsvunnet helt og armeringen var fremme. Store deler av armeringen lå åpent og den rustet. Det kommer neppe som noen overraskelse på noen at en betongkonstruksjon fra 70-tallet kom til å trenge rehabilitering, men at det skulle bli så omfattende var ikke helt forventet, sier Reistad.
Byggingen av Ullernåsen boligsameie startet i 1974. Selvaag var entreprenør. I 1976 stod boligkomplekset som teller totalt 423 boenheterferdig ferdig. Denne formen for terrasseblokker er vanlig i store deler av hovedstaden. De aller fleste er bygget i samme tidsrom.
– For de fleste var nok meldingen om den store rehabiliteringen ventet, men jeg tror det tok litt tid for folk å innse at det kom til å påvirke lommeboken i så stor grad. Ingen ønsker å måtte betale mer enn man må, spesielt ikke når det er snakk om store penger, sier Reistad.
Valgets kval
For å finansiere arbeidet jobbet styret med to muligheter; å ta opp et lån i fellesskap og betale ned via felleskostnader, eller en ordning basert på direkte innskudd hvor man tar opp individuelle lån.
– Vi landet på en modell nummer to hvor beboerne tok opp egne lån og betalte inn innskudd. Alle var ikke enige i dette, men en avgjørelse måtte bli tatt. Det er aldri lett for noen å skulle ta opp en halv million ekstra i lån for å være med på å finansiere en sånn oppgradering – til tross for at den var helt nødvendig, sier Reistad.
En stor forskjell mellom boligsameier og borettslag er måten de har anledning til å finansiere vedlikehold og oppgraderinger på.
– Et boligsameie kan til enhver tid kalle inn behov for midler via innskudd. Et borettslag kan ikke gjøre dette. De er nødt til å ta opp lån med sikkerhet i eiendommen borettslaget sitter på. Da blir det forhøyede felleskostnader. Et boligsameie har ikke noe eiendom å ta opp sikkerhet i, derfor ber de også ofte om innskudd som beboerne må dekke gjennom private lån, forteller advokat Espens Kheradmandi i Huseiernes Landsforbund.
Advokat Henning Lauridsen i Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) sier at det ikke finnes noen fasit på hvordan det lønner seg å gjøre finansieringen. Store investeringer er av og til uunngåelige og det dyreste og det som lønner seg aller minst er å utsette vedlikehold.
– Vi har eksempler på de som har tatt investeringer oppunder millionen per leilighet. Da får man løftet opp eiendommene til dagens krav. De store problemene kommer dersom etterslepet er så stort at man må gjøre både store vedlikeholdsinvesteringer samt oppgraderinger for å nå moderne standard. Løftet kan bli så stort at folk ikke vil ta kostnaden, advarer Lauridsen.
I Ullernåsen boligsameie ble byrden for stor å bære for noen. For enkelte ble belastningen over en halv million kroner i innskudd. De valgte å flytte.
– Det er trist. Vi ønsker ikke at noen skal havne i en situasjon man ikke kan løse, men samtidig er man nødt til å gjøre det som skal til. For de som syntes at investeringen var helt på grensen, veide argumentet om verdiøkning på boligen tungt. Dette vet vi at man får igjen for dersom noen av oss ønsker å selge boligene etter at arbeidene er utført, forteller Reistad.
Uteblivelse av innbetaling
Som eier av en seksjon har du en eierbrøk basert på din andel av for eksempel boareal eller verdi i sameiet. Fellesutgifter i sameiet fordeles på hver boenhet etter eierbrøken, og disse er man forpliktet til å betale. Sameiet kan ta opp fellesgjeld til store vedlikeholdskostnader, og gjelden betales vanligvis gjennom fellesutgiftene. Men til forskjell fra borettslag kan ikke banken ta pant i bygningen. Hvis en av seksjonseierne ikke gjør opp for seg har de andre sameierne legalpant i seksjonen som kan dekke sameierens forpliktelser. Sameier kan med andre ord ikke gå konkurs fordi det ikke er et eget selvstendig rettsobjekt.
– Hva skjer hvis en sameier ikke kan betale felleskostnadene sine?
– Når sameieren ikke lenger kan betale felleskostnadene, vil han måtte selge boligen. Hvis han ikke gjør dette frivillig vil sameiet ved mislighold starte en inkassoprosess, som vil ende opp med et tvangssalg av boligen, sier Kheradmandi.
Et styre har ansvar for å drive inne fellesutgiftene. Styret må også sørge for at de ikke blir sittende med for mye utestående slik at man ikke klarer å dekke opp det en sameier skylder. Der det er en forretningsfører som styrer med inndrivelsen kan også forretningsføreren bli stilt ansvarlig dersom man ikke driver inn fellesutgiftene godt nok.
– Dersom styret ikke har gjort jobben sin med inndrivelse av fellesutgifter, kan styret bli ansvarlig for tapet sameiet sitter på. Det finnes tilfeller hvor dette har skjedd, men ettersom man har legalpant i boligen skal det mye til for at man ikke har sikkerhet for slike tap, sier Kheradmandi.
Unngå pengetrøbbel
For å unngå at boligsameiet eller borettslaget havner i økonomiske vansker, er det lurt å være forutseende. God økonomistyring er viktig, og dette må styrene prioritere.
– Jeg vil si at det er noen ting som er helt sentrale. Man må først og fremst ha en oversikt over forventede utgifter. Her snakker vi om en god og hensiktsmessig budsjettering. Det vil si at man har kunnskap om kommende utgifter slik at man kan lage et godt budsjett for året som kommer. Da er det viktig å ha oversikt over hva som er gjort historisk og ikke minst hva som ikke er gjort. Da slipper man å komme i en likviditetskrise som gjør at man brått må sette opp felleskostnader eller komme med større innskudd, sier Lauridsen i NBBL.
Sameiene kan da planlegge vedlikehold fordi de har en kunnskap om fremtidig vedlikeholdsbehov. På økonomistyringen for øvrig bør styret har en løpende oversikt og få en regnskapsrapport en gang i halvåret på hvordan utviklingen og likvideten er.
– I eierseksjonsloven står det at styret skal sørge for et forsvarlig vedlikehold. Dette betyr at de må ha oversikt over fremtidig vedlikeholdsbehov slik at man vet hvor man er om ett, to eller tre år. Dette henger sammen med økonomi fordi man ved å ha oversikt, har større mulighet for å budsjettere riktig og planlegge utgifter. Dessverre er det ikke alltid dette overholdes, og det er oftere slurv i mindre sameier enn store, sier han.
Vedlikeholdsfond kan være redningen
Lauridsen advarer mot å være redd for å spare seg en buffer eller et vedlikeholdsfond. Mange beboere vil alltid være skeptiske til høyere felleskostnader. Det kan koste deg dyrt. God likviditet vil være en god pute å lande på dersom man opplever røffere tider.
– Et annet sentralt moment er at man må sørge for at man har en forsvarlig likviditet til enhver tid, slik at man kan holde felleskostnadene så stabile som mulig. Da unngår man topper og bunner. Felleskostnader som går opp og ned mellom alle prosjekter oppleves som lite forutsigbare og de skaper stor irritasjon. Allikevel ser vi at det mange gjør det på denne måten, sier han.
Lauridsen mener man bør sørge for at likviditeten ligger på et sted mellom en til to måneder i felleskostnader. Han anbefaler at man bygger et vedlikeholdsfond over fellesutgiftene. Da vet man at dersom man må foreta drenering eller takutskifting om noen år så har man startet å bygge kapital til å gjøre dette når utgiften kommer. Da vil man lykkes med å holde felleskostnadene stabile over tid.
– Noen beboere kan gjerne være uenige i dette, spesielt om man planlegger å selge innen rimelig kort tid. Da kan man kanskje være interessert i å holde kostnadene nede på grunn av egen lommebok, og fordi lavere felleskostnader kan se bedre ut i prospektet. Men man må også huske på at de som kjøper også vurderer sameiets økonomi. Det er bedre å ha litt høyere felleskostnader og kunne vise til en sunn sameieøkonomi uten mulige overraskelser i fremtiden, fremfor en lav fellesutgift med mange potensielle skjær i sjøen senere, sier Lauridsen.
Innskudd fungerte bedre
Et steinkast unna Ullernåsen boligsameie ligger Ullernskogen boligsameie. I likhet med Ullernåsen opplevde sameiet å få plutselige oppgraderingskostnader forbundet med betongrehabilitering. I 2013 avsluttet de første del av en større rehabilitering hvor det i tillegg ble utarbeidet en rapport for videre tiltak. Det var første del av en større rehabilitering, avsluttet i 2013. Siden den gang har sameiet også oppgradert balkongene.
– I forbindelse med den første rehabiliteringen tok vi opp et lån. Da ble det forhøyede fellesutgifter. Vi har hatt anledning til å betale ned dette lånet fortere enn planlagt og vi synes dette ble løst veldig greit. Dette falt også sammen med andre arbeider vi gjorde. Takene ble tatt samtidig. Deler av det lånet vi tok opp gikk også til å reparere.
De neste rehabiliteringene ble tatt på direkte innbetaling. Det var ingen store protester. Noen synes det var mye penger. Da valgte sameiet å gå for innskudd i stedet.
– Skulle vi tatt opp et lån på 30 millioner kroner hadde det forandret så mye på fellesutgiftene at det ikke ville være særlig greit. Vi fant også ut at det ville bli billigere at hver beboer tok opp hvert sitt lån med pant i egen bolig, fremfor at sameiet tok opp et usikret lån, forteller Nils Vogt, nåværende styreleder i Ullernskogen boligsameie.
Innbetalingen delte de opp i tre bolker, og erfaringene var at dette var en måte som folk godtok, og at det var økonomisk bærekraftig for alle.
– Slik situasjonen er i boligsameiet nå, har vi god kontroll på at vi ikke trenger å hente inn mer penger på en god stund. Vi har ikke hatt noen problemer med innbetalinger og det har ikke vært de store reaksjonene på annet enn fordelingsnøkkelen på selve prosjektet. Det viktigste er nå gjort og jeg tror mange beboere puster litt lettet ut over at det endelig er blitt gjort. Da kommer det ingen uforutsette utgifter på lenge, sier Vogt.
Ha en vedlikeholdsplan
Å se inn i glasskulen for å få vite om alle mulige hindre lenger fremme, er som nevnt viktig. Alle styrer bør ha en vedlikeholdsplan slik at man hele tiden vet hva fremtiden bringer.
– Vedlikeholdsplanen gjør det ryddig for alle parter med tanke på innsyn på hvilke utgifter man kan se for seg. Dette gjelder både for eksisterende beboere, eiendomsmeglere som skal selge boligene og ikke minst de som er potensielle kjøpere. Åpenhet er viktig, og det er slett ikke sikkert at objektet er mindre attraktivt selv om det foreligger planer for oppgradering. Tvert imot er en vedlikeholdsplan en god indikator på et styre og et sameie som har kontroll, sier Lauridsen.
