Lovverket er dessverre ikke godt nok tilpasset et slikt tett fellesskap som en tomannsbolig er, mener tidligere advokat i Huseiernes Landsforbund, Thore Eithun Helland. Og når lovverket er uklart, blir det lett konflikter.

— En tomannsbolig blir som en gordisk knute siden både sameieloven og eierseksjonsloven krever flertall i sameiemøtet. Med andre ord må begge sameierne være enige for at noe skal bli gjort. Hvis de ikke blir enige, må tvisten løses i forliksrådet eller tingretten hvis det ikke er mulig å få til megling på andre måter. Ved en revisjon av eierseksjonsloven vil Huseiernes Landsforbund sterkt anbefale at tomannsboliger blir spesialregulert på en eller annen måte slik at den gordiske knuten kan hugges over på andre måter enn at alle tvister må til rettsapparatet, sier han. 

Felles ansvar

Advokaten møter stadig medlemmer som er i konflikt med den andre sameieren. Det er ingen forskjell på om huset er delt horisontalt eller vertikalt, eller hvor i landet eiendommen ligger. De krangler om forskjellige ting, for eksempel taket: Blir det vannlekkasje, hender det at han som bor under eller på den andre siden ikke vil betale for skadene. Det er jo ikke vann i hans bolig. Er det tale om ny drenering, vil ikke han på toppen punge ut, for han merker jo ikke noe til at det er fukt i kjelleren.

— Hvis eiendommen ikke er seksjonert, er det sameieloven som gjelder mellom partene. Både ved slike tingsrettslige sameier og ved eierseksjonssameier er det slik at begge sameierne eier hele eiendommen sammen, sameieren har bare en bruksrett til den enkelte leiligheten. Det vil si at begge er ansvarlige for å holde fellesarealene i eiendommen forsvarlig ved like. Begge skal dekke kostnader med å reparere en lekkasje i taket eller kostnadene med å legge ny drenering rundt huset. Fordelingen av kostnadene skjer etter sameiebrøken, som går frem av vedtektene, påpeker advokat Eithun Helland.

Når det gjelder beslutningen om å gå i gang med vedlikeholdet, har partene derimot hver sin stemme uavhengig av størrelsen på seksjonene. Her er partene likestilt.

— Men den som har størst bolig må betale mer i felleskostnader om dette går frem av fordelingsnøkkelen, som vanligvis er sameiebrøken, opplyser Eithun Helland.     

Felles hage

Maling er det mange som blir uenige om: Den ene parten har for eksempel sett for seg et rødt hus, den andre vil at huset fortsatt skal være grønt. Ofte blir ingen ting gjort, og den gamle malingen flasser av. Hvordan hagen skal disponeres er også ofte en kilde til konflikt. Siden utearealet som hovedregel er fellesareal, har begge rett til å bruke hele hagen på vanlig måte. Det er det mange som ikke er klar over.

— Unntak fra dette vil være om en part har skaffet seg deler av utearealet som en tilleggsdel eller har fått en midlertidig bruksrett til et område, opplyser Eithun Helland. Det er selvsagt mulig å seksjonere hagen, om man heller ønsker det – men ikke inngangspartiet.

Problemer kan også dukke opp når eierne ønsker å utvide for eksempel loft eller kjeller. Hvem skal få bruke hva?

— Å gjøre forandringer, for eksempel å innlemme loftet i andreetasjen, krever to tredjedels flertall i sameiermøtet. I en tomannsbolig kommer man derfor ingen vei hvis ikke begge er enige. Er den ene parten ikke interessert, får ikke den andre gjort noe, forklarer Eithun Helland. — Hvis det ikke er mulig å forhandle frem en løsning som begge kan leve med videre, kan vi ikke gi noe annet råd enn at parten som er medlem hos oss, klager den andre inn for forliksrådet og eventuelt tar saken videre til tingretten.

Gjelder tvisten tvingende vedlikehold, mener Eithun Helland at en part vil ha mulighet til å sette i gang arbeidet uten samtykke fra den andre. Strømmer vannet inn, kan ikke parten vente på at tvisten blir løst i tingretten om et år. Parten legger da ut for kostnadene, og siden krever han at naboen betaler den parten han skal etter sameiebrøken. Gjør parten ikke opp for seg, kan den andre benytte den lovlige panteretten eller ta saken til domstolene.

Er det tale om vedlikehold som kan vente, kan det være like greit å få en dom i forliksrådet før arbeidet settes i gang. Man skal være varsom med å strekke vedlikeholdsansvaret for langt. Den ene parten skal ikke uten videre gå i gang med å bygge om huset uten at de formelle sidene ved arbeidet er i orden.

— Er det tvil, anbefaler vi å be om råd i forkant av handlingen, sier Eithun Helland. 

Tungvint og dyrt

Selv om begge parter har et ansvar for å holde eiendommen forsvarlig ved like, blir det unødvendig slitsomt når det blir nødvendig å krangle om bagateller. Stadige konflikter er både tungvint og dyrt. Huseiernes Landsforbund prøver å løse mange saker, men må ofte råde folk til å gå videre til forliksrådet. Det kan fort gå tre måneder før det kan holdes rettsmøte i forliksrådet, og det kan ta et helt år før saken kommer opp i tingretten.

— Mange blir derfor enige i forliksrådet fordi det blir for dyrt å ta saken videre. Taper du saken i tingretten med saksomkostninger, må du ta høyde for at det kan koste deg 80 000 kroner for en dag i retten. To dager i retten kan ende opp med et utlegg på 120 000 kroner, advarer Eithun Helland. – For de fleste er dette mye penger.

Han forteller om et ungt par som tok på seg å male hele huset, og fikk tillatelse fra naboen til det. Men da huset var ferdig malt, godtok ikke den eldre mannen i underetasjen nyansen på fargen og krevde at de måtte male om. Det ville ikke det unge paret. Naboen gikk til tingretten, men han fikk ikke medhold.

— Noen ganger har vi rådet medlemmene til å selge seg ut og flytte, siden samarbeidsklimaet i sameiet blir for vanskelig å håndtere,  forteller advokaten.

Denne saken ble første gang publisert 22.12.2011. Advokat Thore Eithun Helland er ikke lenger ansatt i Huseiernes Landsforbund.