Det er altså noen unntak fra hovedregelen: Innvendige fysiske arbeider og tiltak som i ingen eller liten grad berører interessene til naboer og gjenboere, trenger du ikke å varsle om.

Du kan for eksempel slippe å nabovarsle hvis du skal bygge på en eiendom hvor det er stor avstand til naboene, eller du skal sette opp en mindre bygning som naboen ikke kan se fra sin eiendom.

Medlemmer i Huseierne får gratis juridisk rådgivning om bolig og eiendom.

Er dette varslingspliktig?

Så skulle man tro at det meste var sagt om den saken. Men den gang ei. Et av de vanligste spørsmålene advokatene i Huseiernes Landsforbund får om nabovarsling er nettopp dette: «Er mitt tiltak varslingspliktig?»

- Utgangspunktet er at alt som er søknadspliktig er også varslingspliktig, og det er i hvert enkelt tilfelle tiltakshaver som må vurdere om tiltaket kommer inn under noen av unntakene i plan- og bygningsloven, sier advokat Per Christian Nordal i Huseiernes Landsforbund.

Han legger til at kommunen kan overprøve din vurdering, dersom den er uenig i vurderingen. Vil du unngå flere runder, bør du altså vurdere nøye hvorvidt tiltaket ditt vil berøre naboers og gjenboeres interesser.

Hvem skal varsles?

Ved nabovarsling er det dine naboer og gjenboere som skal varsles. Hvem dette er, er ikke alltid logisk eller åpenbart. De fleste kommuner har imidlertid oversikt over dette og vil kunne gi deg nabolister på forespørsel, i noen tilfelle mot betaling. Det finnes også private tilbydere som selger slike lister. Men ikke stol blindt på disse listene: Det kan hende at de ikke alltid er helt oppdatert, eller at noen av naboene mangler. Da er det opp til deg å bruke hodet og legge vedkommende til listen din. Som en tommelfingerregel kan man si at de som skal varsles er:

- Naboer: De du deler grense med.

- Gjenboere: De som ser over til deg, eller de du hadde delt grense med om det ikke hadde vært for bekk, sti, eller lignende som skiller eiendommene.

Hvis naboen eller gjenboeren bor på festet eiendom, skal både grunneier og fester varsles. Hvis naboen eller gjenboeren er et sameie eller borettslag, holder det å varsle stryet.

Varsle etter naboloven

Noe mange ikke er klar over, er at også tiltak som ikke er søknadspliktige i enkelte tilfeller må nabovarsles – men da er det ikke plan- og bygningslovens regler som krever dette; da er det naboloven som slår inn.

Nabolovens paragraf 6 sier nemlig at «Når nokon vil gå i gang med planting, graving, bygging, industriverksemd eller anna tiltak som kan verta til skade eller ulempe på granneeigedom, skal han varsla grannen i rimeleg tid føreåt.»

- Dette er det lett å glemme når man setter i gang med mindre arbeid som ikke er søknadspliktig på eiendommen. Mange kjenner faktisk ikke til denne bestemmelsen, sier Nordal.

Hva skal inngå?

I et nabovarsel etter plan- og bygningsloven er det viktig at du beskriver tiltaket så nøye som mulig.

- Du skal gi den samme dokumentasjonen som i søknaden til kommunen, hvis det berører naboene eller gjenboerne. Vær så tydelig som mulig, slik at naboene kan forstå hva tiltaket innebærer, og kan komme med merknader. Målsatt situasjonsplan, snitt og fasadetegninger skal normalt være med, sier fungerende avdelingsdirektør Frode Grindahl i Direktoratet for byggkvalitet (DIBK).

Dersom søknaden krever dispensasjon, må du oppgi det, og eventuelt også begrunnelsen for søknad om dispensasjon, hvis dette kan berøre naboenes interesser.

Du må også sette en svarfrist for merknader, som ikke kan være kortere enn to uker etter at varselet er sendt og all dokumentasjon er tilgjengelig.

Hvis du bruker DIBKs skjema for nabovarsel vil kravet til hvilke opplysninger som skal være med, normalt være oppfylt.

Leveringsmåter

Det er mange måter å levere et nabovarsel på. Du kan ringe på døren og levere det personlig, men husk i så fall å få underskrift fra naboen på at varselet da er mottatt. Du kan sende det på e-post, men da må du få en bekreftelse på at eposten faktisk er lest. Mange velger å sende det i posten, men da må det gjøres rekommandert, slik at man sikrer at mottageren faktisk får det. Det er også mulig å sende nabovarselet digitalt via Altinn.

Merknader

Dersom du innen svarfristen får skriftlige merknader fra naboene, skal du vurdere disse før søknaden sendes til kommunen. Vurderingen må redegjøres for i søknaden til kommunen. Dersom du på bakgrunn av merknader endrer prosjektet, kan dette føre til at du må ta en ny runde med nabovarsler. Du må også varsle på nytt dersom prosjektet blir forsinket og det går mer enn ett år fra naboene ble varslet til du sender søknaden til kommunen.

Hvem skal varsle?

Nabovarsel skal sendes ut av tiltakshaver, det vil si du som skal bygge, eller ansvarlig søker. Ansvarlig søker er et foretak, som for eksempel arkitekt, byggmester, entreprenør eller lignende. raa@huseierne.no