De fleste kjenner godt til prinsippet om eierrådighet. Det innebærer at man i utgangspunktet står fritt til å foreta de disposisjoner man ønsker på sin egen eiendom, samtidig kan man nekte andre å råde over eiendommen.
Normalt er det uproblematisk å fastslå hvor eiendomsgrensen mot naboeiendommer går; oppmålingsforretning eller tilsvarende er gjerne matrikkelført og det er satt ut grensemerker i terrenget. Men hvor langt ned i grunnen strekker eierrådigheten seg? I tråd med samfunnsutvikling og ny teknologi, blir spørsmålet stadig mer aktuelt.
Vi har ingen overordnet lovregulering av eierforholdene til en eiendoms «fotavtrykk» nedover i grunnen eller oppover i luftrommet. Det finnes imidlertid rettspraksis bygget på ulovfestede prinsipper, i tillegg til noen særbestemmelser spredt i lovverket. Det er for eksempel egne bestemmelser om retten til mineraler og petroleum.
Generelt sett gjelder at den delen av undergrunnen man med rimelighet kan utnytte, automatisk inngår i grunneiers eierrådighet. Et eksempel på dette er en sak Høyesterett behandlet i 1957 om eierrådighet til en tunnel som tyskerne hadde anlagt under okkupasjonen av Norge. Tunnelen startet på eiendom A, og lå videre 7 til 14 meter under overflaten på eiendom B. Retten kom til at eier av eiendom B var eiendomsberettiget til den delen av tunnelen som lå under hans eiendom, fordi han med forholdsvis enkle grep kunne nyttiggjøre seg tunnelen som lagerplass.
Herreløs eiendom
Dypere lag i grunnen anses for å være herreløs. Eiendomsrett til området oppstår da ved okkupasjon. Den som først tar området i bruk, får altså eiendomsrett.
Hvor går så grensen for hvor overflateeiers rett slutter, og okkupasjonsretten begynner? Det må vurderes konkret på bakgrunn av både påregnelig utvikling i det strøket eiendommen ligger og på bakgrunn av den teknologiske utviklingen.
En dom fra 1998 gir en god illustrasjon. Saken gjaldt A som hadde boret på skrå inn over Bs eiendom. Borehullet var plassert mer enn 4 meter inn på As eiendom, og krysset eiendomsgrensen på 13 meters dyp. Vann ble funnet på 116 meters dybde, 28 meter fra eiendomsgrensen. Høyesterett behøvde ikke å ta stilling til nøyaktig hvor dypt ned eiendomsretten strakk seg, fordi eiendomsretten i alle fall ikke gikk så langt ned som 116 meter.
Det har imidlertid vært en utvikling på dette feltet: Når det gjelder retten til utnytting av grunnvannet, har vi fått vannressurslovens paragraf 44 som uttrykkelig lovfester prinsippet om at grunnvannet tilhører den som eier overflaten. Så i dag har grunneier lovbestemt førsterett til å utnytte grunnvannet under egen eiendom.
Nye grenser med bergvarme?
I tillegg til tradisjonell bruk av grunnvann i husholdning, brukes grunnvannsvarme i stadig større grad som en energikilde. Bergvarme er også en energikilde som forutsetter boring på 80 til 200 meters dybde. Det er grunn til å tro at grensene for eierrådigheten vil flyttes i tråd med at det blir vanligere å utnytte slike energikilder.
Med ny matrikkellov vedtatt i 2005 fikk vi også en ny matrikkelenhet som heter anleggseiendom. Med innføringen av anleggseiendom kan man matrikulere eiendomsretten lagvis, typisk slik at man kan bygge underjordiske lagerhaller, parkeringshus eller andre konstruksjoner som skilles ut som egne eiendommer. Anleggseiendom kan med fullt rettsvern både omsettes og pantsettes. Bruken av anleggseiendom vil nok øke proporsjonalt med fortetting av by og bynære strøk, noe som også vil bidra til at grensen for hvor dypt man med rimelighet kan utnytte grunnen, vil flyttes.
