De færreste har hørt ordet, men mange huseiere vil likevel være berørt av servitutter. Forenklet kan man si at en servitutt er en avtale som beskriver en rett til å bruke – eller bevare – tilstander på en fast eiendom.
Personlig eller reell?
Man skiller også mellom såkalte positive og negative servitutter. En positiv servitutt beskriver en rettighet for den som innehar den, mens den negative typen uttrykker et forbud eller en begrensing. Det kan for eksempel være bestemmelser om at bebyggelsen må være villlamessig.
Åpent for tolkning
Det hender at huseiere snubler over servitutter fra gamle dager, med et innhold som kan virke lite relevant for innehaveren. Advokat Thore Eithun Helland i Huseiernes Landsforbund forklarer at slike avtaler må leses i lys av tiden og forholdene. Oppstår det en tvist, må retten ofte bruke et konkret skjønn for å finne ut av innholdet i servitutten.
– En servitutt som beskriver en rett til å ferdes med hest og vogn over en vei knyttet til en eiendom, vil i dag ofte bli tolket som at innehaver også har rett til å ferdes med bil over veien, sier Eithun Helland.
Hvor fleksibel en servitutt er, vil imidlertid variere, og en god tommelfingerregel er at det er formålet med servitutten som teller. Formålet med en beiterett, for eksempel, er å gi innehavers dyr en plass å beite, og området som servitutten beskriver kan derfor ikke brukes til noe annet med mindre grunneier gir sin godkjenning til dette.
Sørg for å tinglyse
Dersom du har avtalt med grunneier at du har rett å kjøre bil til din hytte, kan det være lurt å få avtalen tinglyst. Hvis det for eksempel skjer et generasjonsskifte på hytta, og grunneier bestemmer seg for ikke å la deg kjøre bil over hans eiendom lenger, vil det være fint å ha avtalen sort på hvitt i grunnboken.
– Det var kanskje greit at bestemor putret over veien i sin lille Peugeot, men når bestemor er borte og barnebarna begynner å kjøre sine Land Rovere til hytta, kan grunneier fort skifte mening om veiretten, sier Thore Eithun Helland.
Det er ofte av hensyn til tredjepart at tinglysning av en avtale er viktig, da slike uenigheter ellers må løses i rettsapparatet. Å gå til sak er både kostbart og omstendelig, og for å være på den sikre siden bør både grunneier og hytteeier sørge for å få avtalen nedtegnet i grunnboken.
Ugyldige avtaler
Dersom ikke annet er fastsatt i servituttavtalen, er utgangspunktet at en servitutt er evigvarende. Servitutter knyttet til personer er naturlig nok gyldige så lenge innehaver er i live, og er ikke arvelige såfremt avtalen ikke spesifiserer dette. Det hender også at kriteriene som lå til grunn for servitutten endres, og derved gjør avtalen ugyldig. For en brønnrett er det for eksempel et kriterium at brønnen inneholder vann, og selv om en slik servitutt i seg selv er evigvarende vil den naturlig nok bortfalle hvis forholdene til opphavet endres drastisk. Loven åpner også for at en servitutt kan omskipes – altså at innholdet i servitutten omformuleres.
– Hensikten med en servitutt er jo at den skal forenkle et forhold mellom to parter. Hvis det for eksempel hviler en gammel veirett på eiendommen din som er til ulempe for begge parter, så kan du søke om å få servitutten omskipet for å få lov å legge om veien, sier Eithun Helland.
– Det kan også være aktuelt å avskipe retten, typisk der en annen og bedre vei kan brukes som tilkomst.
Finn servituttene!
Hvis du skal kjøpe hus eller hytte, er det lurt å se over hvilke servitutter som eventuelt følger med boligen. Megler pleier å ha med en utskrift av grunnboken ved boligsalg, og i denne kan du finne en oversikt over alle heftelser som hviler på eiendommen. Advokat Eithun Helland nevner veiretter som et eksempel på servitutter som ofte leder til konflikt, siden det med veiretten også følger en vedlikeholdsplikt.
– Vi har vært bort i tilfeller der grunneiere tar seg rimelig godt betalt av hytteeiere for brøyting og grusing av en vei i et hyttefelt. Alle brukere av veien må betale sin del av vedlikeholdet og brøytingen, men for å hindre konflikter mellom grunneiere og hytteeiere, bør også kostnadene være regulert i servituttavtalen, tipser han.
Ved kjøp av bolig bør du altså se over hvilke avtaler tidligere eiere har inngått, og hvordan disse eventuelt vil påvirke deg. Dersom du mener at en avtale er urimelig, kan du som tidligere nevnt søke om å få servitutten omskipet. Dette gjøres ved et så kalt lensmannsskjønn, et forenklet skjønn, men også slike skjønn kan føre til høye advokatregninger. miso@huseierne.no
