I oktober i fjor fikk Tommy Brekke et brev i postkassa med beskjed om at huset han har bodd i de siste 20 årene er «i veien» for det nye beredskapssenteret Justisdepartementet vil bygge på Taraldrud i Ski kommune.

 – Det er noe som er i tankene mine hver dag. I jula snakket vi om at det kanskje ble den siste julefeiringen i huset.

Justisdepartementet ønsker nemlig å komme i gang allerede første kvartal 2018, forteller Brekke.  Familien kjøpte et lite rødt hus på Taraldrud for 20 år siden. Nærheten til marka og at huset ligger landlig til, samtidig som det er enkelt å komme seg til skole og jobb var egenskaper de falt for. Siden har Brekke bygget ut og om, og formet boligen akkurat slik familien ønsket det. I dag bor den eldste datteren og samboer i en egen leilighet i boligen.  

– Vi har lagt mye arbeid i et sted vi mener er unikt, og tanken var at dette skal være en generasjonsbolig hvor vi skal bo i mange år fremover.

Bli medlem i Huseierne og få alle våre kontrakter gratis!

Satte seg inn i lovverket

Brekke forteller at han så langt har opplevd prosessen med Justisdepartementet og Metier, som er prosjektleder, som ryddig.  

– Jeg har heller ikke noe problem med å se at dette området er passende for det nye beredskapssenteret. Jeg forstår valget, sier han.  Tommy Brekke har bygget på slik at huset på Taraldrud ble akkurat slik han ønsket.

Det var allikevel en stor overraskelse da det dukket opp et brev i postkassa, og Brekke skjønte raskt at det var viktig at han satte seg inn i både prosjektet og sine rettigheter som huseier.  Rett før jul ble Brekke og de andre eierne invitert til et informasjonsmøte hvor de også kunne stille spørsmål og komme med betraktninger. Brekke råder alle i en lignende situasjon til å stille forberedt til slike møter.  

– Jeg hadde satt meg godt inn i situasjonen og delvis inn i lovverket. Det gjorde ting lettere å forstå, og jeg kunne stille de «riktige» spørsmålene, sier han.

Felles advokat

Brekke begynte med å lese seg opp om det nye beredskapssenteret, og tok deretter kontakt med Huseiernes Landsforbund for hjelp til å orientere seg videre. HL satte ham i kontakt med en advokat som kjenner godt til tematikken.

 – Det var viktig for meg å få tak i en advokat som har jobbet med lignende saker. Jeg ba også om referanser før jeg bestemte meg for advokat, forteller han.   

Advokat Magnus Dæhlin representerer i dag Brekke og de andre grunneierne på Taraldrud. Dæhlin jobber mye med ekspropriasjonsrett, og har blant annet bistått huseiere i forbindelse med både nye veier og jernbanestrekninger tidligere.   Dæhlin forteller at det på Taraldrud er ganske få grunn-eiere for staten å forholde seg til, sammenlignet med for eksempel utbygging av flyplasser, utbyggingen av E18 i Bærum og lignende. Det som gjør situasjonen utfordrende på Taraldrud er at flere av eiendommene ligger i marka, og at Justisdepartementet ønsker byggestart allerede i januar 2018. Magnus Dæhlin i Advokatfirmaet DSA. Foto: CF Wesenberg

– Staten har dårlig tid, noe som gjør saken mer komplisert. I de aller fleste tilfeller hvor det er behov for boliginnløsning settes det av godt tid til prosessen, og man vil som regel ha minst et par år til rådighet, sier Dæhlin.     

Det er også viktig å være oppmerksom på at det er helt bestemte saksbehandlingsregler som må følges. Staten har blant annet en forhandlingsplikt før de kan erverve en eiendom med tvang.  

– Der er vi allerede i startgropa, og vi har et godt samarbeid. Generelt er det viktig å etablere et godt tillitsforhold med utbygger fra start. For de aller fleste vil det oppleves som dramatisk å måtte flytte fra hus og hjem, men man bør unngå unødvendige tvister og konflikt. Min erfaring er at utbyggere har stor respekt for konsekvensene av boliginnløsning og at staten er opptatt av å gi riktig erstatning, sier advokaten.  

Videre er situasjonen for huseiere på Taraldrud spesiell fordi de er varslet om igangsettelse av ekspropriasjonssak og fordi staten vil ha fortgang i prosessen, samtidig som Justisdepartementet ikke har finansiering til prosjektet før det blir vedtatt i statsbudsjettet til høsten.

– Dette er helt klart en utfordring. Justisdepartementet har imidlertid gitt uttrykk for at de vil arbeide for å skaffe midler til å inngå avtaler med grunneierne før statsbudsjettet er vedtatt, og jeg har tillit til at de vil lykkes med det, sier Dæhlin.

Avklare tidlig

Andreas Bjørklund, kommunikasjonsrådgiver i Justis- og beredskapsdepartementet, sier at departementet ønsker å avklare så mye som mulig, så tidlig som mulig.  

– Det forhandles om opsjoner som kan tiltres ved Stortingets godkjenning. Det er mulig å bli enig om eventuell erstatning uten vedtak i statsbudsjettet. Utbetaling skjer eventuelt etter vedtaket, sier han.  

Bjørklund sier videre at de er innforstått med at det tar noe tid fra avklart finansiering til vi kan eller bør tiltre boligeiendommene.  

- Vi vil etterstrebe å gi huseierne rimelig tid til å omstille seg. I departementets fremdriftsplaner er det mulig å starte anleggsaktiviteten uten at alle boligene er fraflyttet. Det aktuelle området har vesentlig geografisk utspredelse, påpeker han.

Hvor langt?

Brekke sitter på en generasdjonsbolig med god standard, mens tomta ikke er av de mest sentrale. En bolig som dekker familiens behov vil sannsynligvis koste en god del mer et annet sted i nærområdet. Bor du i din egen bolig, har egen fritidseiendom eller en eiendom du bruker til egen virksomhet, har du ved ekspropriasjon krav på noe som kalles gjenervervsverdi.

 – Det vil i praksis si at du har krav på erstatning tilsvarende det det koster å skaffe en bolig med lignende bokvaliteter. Det kan i mange tilfeller være noe mer enn markedsverdi for boligen, forklarer Dæhlin.  

Ved ekspropriasjon er det mye av jussen som ikke er lovfestet, men følger tidligere praksis. Det kan derfor være vanskelig å lese seg opp på og forstå. Et sentralt spørsmål som ofte går igjen er hvor langt unna den opprinnelige boligen din du kan risikere å måtte flytte. Dette gir ikke rettspraksis noe klart svar på.  MÅ LETE: Tommy Brekke har en generasjons-bolig med god standard. Nå frykter han at han ikke vil finne en tilsvarende bolig hvor barna eller faren hans, når han blir eldre, kan bo sammen.

– Å sette en passer på et kart og ringe rundt et bestemt antall kilometer fungerer ikke i praksis, og hvor langt folk kan og vil flytte avhenger av flere forhold, og må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, sier advokat Dæhlin.  - Dette vil avhenge av hvor du bor i landet, og hvem som skal flytte. Er det snakk om en barnefamilie som har barnehage og skole like i nærheten kan det for eksempel hevdes at det ikke er grunnlag for å flytte ut av skolekretsen. Slike spørsmål kan være utfordrende i forhandlingene, sier han.

– Begynn å lete

Når markedsverdien på eiendommen skal fastsettes, finnes det flere måter å gå frem på. I tilfellet på Taraldrud valgte grunneierne en takstmann og staten en takstmann som deretter dro på befaring sammen og ble oppfordret til å komme frem til en felles sum. En slik løsning brukes i mange tilfeller.  Tommy Brekke forteller at han er positiv, men at han også bekymrer seg for ikke å få en erstatning som er høy nok til å kunne finne en tilsvarende bolig.  

– Jeg ønsker selvfølgelig ikke å bli sittende med mer i lån. Frykten for at familien vil bli splittet, er nok større. At jeg ikke vil finne en bolig hvor barna mine og eventuelt faren min, når han bli eldre, kan bo, sier han.

Brekke har allerede begynt å kikke etter boliger i nærområdet som kan oppfylle familiens behov. Selv om mange føler at det kan være krevende, kan det være lurt å komme i gang og se seg rundt tidlig, anbefaler Dæhlin.

 – Det beste er om du kan finne noe som faktissk er interessant. Da kan du vise dette til staten, og i mange tilfeller kan du da få beskjed om at de «godkjenner» summen og at du kan by på boligen, sier han.  

– Hvis du som eier bidrar til fremdrift og en smidig gjennomføring, er min erfaring at staten normalt vil legge på litt. Staten vil normalt spare mye på å løse slike saker utenomrettslig, og vil ofte legge seg høyere enn det de tror de vil bli pålagt i retten.

Akseptere situasjonen

I ekspropriasjonssaker møter Magnus Dæhlin ofte frustrerte huseiere. Det har han stor forståelse for. Likevel anbefaler han å forsøke å akseptere situasjonen for å kunne komme i gang med en ordentlig prosess.  Da Brekke og familien fikk beskjed om at huset lå «i veien» for det nye beredskapssenteret var det mange følelser som dukket opp. Brekke synes likevel det har vært greit å komme i gang med prosessen, og prøver å omstille seg.  

– Jeg forstår at jeg ikke vil få en like unik eiendom med 1,6 mål tomt og et hus jeg nærmest har designet selv. Men kanskje havner vi et sted vi kommer nærmere togstasjonen, venner og familie, siier han.  

– Foreløpig er likevel min holdning at jeg vil bli boende i huset så lenge det lar seg gjøre. tbg@huseierne.no