- Konsekvensene kan bli at du taper penger, tid og krefter. Noen opplever til og med samlivsbrudd i en vanskelig og krevende prosess, sier Huseiernes distriktsleder på Sunnmøre og advokat Are Opdahl.

Det første man må være påpasselig med er kontrakten med entreprenør.

- Husk at datoen for ferdigstillelse bør være konkret. Skal boligen ferdigstilles til jul, så bør man vite hvilken jul! Blir datoen for ferdigstillelse satt med kalenderdager, må man huske at ferier og helligdager skal trekkes fra, presiserer han.

Medlemmer i Huseierne får gratis juridisk rådgivning om bolig og eiendom.

Dato for ferdigstillelse er viktig fordi den har betydning for beregning av eventuell forsinkelse og dagmulkt. Når kontrakten er ferdig utfylt, er det viktig å lese den grundig, og sjekke at prisen er riktig.

Garantien skal sikre deg

Entreprenøren er pålagt å stille en garanti for oppfylling av avtalen du har signert før byggearbeidene starter. Den skal dekke en sum som tilsvarer minst 10 prosent av kjøpesummen. Garantien skal gis via et finansforetak som har lov til å tilby en slik tjeneste i Norge, eller ved deponering av tilsvarende beløp i en norsk bank. Hvis entreprenøren forsøker å unngå å stille garanti for arbeidet han skal gjøre, bør det ringe en bjelle. Det kan bety at entreprenøren ikke har økonomi til å gjøre jobben han er satt til, og dermed kan han komme til å presse deg økonomisk. Bustadoppføringslovas § 12 slår fast at denne garantien skal gjelde i fem år etter overtagelsen, men settes da ned til fem prosent. Uten garanti har ikke kjøper plikt til å betale noe, og det fører ikke til mislighold av kontrakten. Pass derfor på at garantien er stilt, da det gir sikkerhet for reklamasjoner dersom selskapet senere går konkurs.

- Hvis entreprenøren krever at du skal betale forskudd før han har gjort arbeidet, skal det også være en garanti for forskuddet, sier Opdahl, og presiserer at du skal motta disse garantibevisene skriftlig.

Kontrakt og garanti er de viktigst punktene mener advokaten, og oppfordrer for øvrig til å bruke en standardkontrakt; NBBL 3427, fordi den innlemmer alle elementene fra bustadoppføringslova. Dersom du har glemt å sjekke om entreprenøren har stilt garanti, er det ikke for sent da loven går foran kontrakten.

- Det er viktig å vite at loven er ufravikelig, presiserer advokaten.

Faren ligger i ikke å vite hvilke rettigheter du har, og dermed bli overkjørt i prosessen.

Ber entreprenøren om forskudd?

Problemet mange møter er at entreprenøren ikke har penger, og derfor krever betaling før han begynner. Da skal du ha en garanti på hele beløpet.

- Du kan også møte en annen variant, forteller Opdahl.

Det kan bygges etter milepeler, det vil si at når du har tett tak, skal du betale ett avdrag, når veggene er kommet på, skal du betale et annet. I dette tilfellet behøver ikke entreprenøren stille garanti utover § 12-garantien hvis han tilfører eiendommen verdier tilsvarende garantibeløpet, altså forskuddet.

- Hvis det er samsvar mellom verdi i det som er tilført og det som er forskuddsbetalt, så slipper entreprenøren garanti, men da skal du som kjøper også ha en kvalifisert oppfatning, noe som er vanskelig uten fagkunnskap, forteller han.

Les også del 1 om i serien om kjøpers rettigheter i følge bustadoppføringslova.

Bolig under oppføring

Under oppføring er det ikke så mye en kjøper kan gjøre. Du har egentlig ikke adgang til arbeidsplassen. Dersom du ser åpenbare feil, kan det være at disse vil bli rettet underveis.

- Strengt tatt så er du ikke i direkte reklamasjonsmodus før ved og etter overtagelsen, presiserer Opdahl.

Derimot vet han av erfaring at det ofte vil oppstå ønsker om tillegg og endringer underveis.

- Dette er veldig viktig, og ei felle mange går i, sier han.

Kontrakten skal ha en leveransebeskrivelse, hvor du bør sjekke at det som er beskrevet faktisk er hva du har bestilt. Ved et avvik fra en standard leveranse, hvor du for eksempel ønsker å bytte ut det opprinnelige kjøkkenet med et annet, må du fylle ut et endringsskjema. Der skal prisen for det opprinnelige kjøkkenet trekkes ut, og tillegget for det kjøkkenet du velger legges til. Dette må partene være enige om.

- Det blir som en liten mini-kontrakt i kontrakten, men som regel kommer ikke den diskusjonen opp før ved sluttoppgjøret hvor det kan føre til konflikt, sier Opdahl.

Et annet eksempel er om du vil flytte på en vegg. Å flytte en lettvegg koster lite, men å flytte en bærevegg vil koste store summer.

- Derfor, og dersom du gjør en endring for å få et større rom eller en større stue, må dette inn i et endringsskjema, slik at du får en prisoversikt som du kan ta stilling til, fortsetter han.

Også entreprenøren er avhengig av at dere har en skriftlig avtale. Hvis det blir påstand mot påstand kan entreprenøren risikere å tape kravet sitt. Samtidig har entreprenøren frarådingsplikt dersom han ser at kjøper ikke er tjent med arbeidet.

- Jeg kan love at det er ganske mange tillegg som kommer i et husprosjekt, legger han til.

Forsinkelse i prosjektet?

Datoen nærmer seg, og det ligger an til forsinkelse. Da kommer regler om tilleggsfrist inn. Og de er strenge.

- Det som er spesielt er når entreprenøren krever tilleggsfrist etter at han har kalt inn til overtagelse. Mange vet det ikke, men i lovens § 11 står det tydelig i hvilke tilfeller en entreprenør kan forlange tilleggsfrist. Denne skal varsles i det øyeblikket problemet oppstår, forteller advokaten.

Entreprenøren kan ikke nekte dagmulkt på overtagelsesforretning fordi han krever tilleggsfrist. Varselet skulle vært gitt skriftlig via SMS eller e-post den dagen hendelsen oppsto.

- Ei typisk felle er at man tror man må akseptere fristforlengelse. Sjekk hvilke regler som gjelder, råder advokaten. 

Hva er dagmulkt?

Ved forsinkelse har loven lagt opp til en standardisert erstatning som baserer seg på dagmulktbestemmelsen. Dato for ferdigstillelse i kontrakten vil avgjøre når du kan kreve dagmulkt. Dagmulkten regnes ut ved 1 promille av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha dersom eiendommen selges uten tomt, og 0,75 promille med tomt. Det kreves ikke dokumentasjon på utgifter du har knyttet til situasjonen.

                – Dagmulkt er en standardisert erstatning som varer i 100 dager og som kan svi, derfor vil de fleste entreprenører forsøke å omgå denne, forteller Opdahl.

Overtagelse av boligen

Når prosjektet er ferdig skal det innkalles til overtagelse med syv dagers varsel. Da skal det foreligge en midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Ferdigattest er det sjelden man får ved overtagelse, noe som blant annet skyldes at «ikke-kritiske» deler av prosjektet ikke er ferdigstilt, og at entreprenøren får en frist for å ferdigstille de siste arbeidene. Dette kan være utomhusarealer, fellesarealer med mer. En midlertidig brukstillatelse gis vanligvis for 6 til 12 måneder.

Når du går gjennom boligen på en overtagelse, vil du måtte ha en formening om hvilke mangler som foreligger. Disse manglene skal nedfelles i en egen protokoll, kalt overtagelsesprotokoll, og signeres av begge parter.

- Så mye som mulig må ned i protokollen, men man trenger heller ikke bli enig om en felles protokoll, understreker Opdahl.

Dersom det er uenighet om en felles protokoll, kan du straks sende entreprenøren din en egen liste med de mangler du påberoper deg i forbindelse med overtagelsen. Bevismessig blir det ansett som en del av overtagelsesprotokollen. Partene kan også la være å signere fellesprotokollen dersom det er uenighet. Protokollen fungerer som en bevisførsel på det som ble tatt opp ved selve overtagelsesforretningen.

- Få med deg det du ser. Noen ganger er det så åpenbart at du kan ta det ned i protokollen, sier Opdahl.

Fagkyndig på overtagelse

Noen velger å ta med seg en fagkyndig på overtagelsesforretning.

- Det er ikke alltid så lurt, presiserer Opdahl, men må vurderes konkret i hver enkelt sak.

Dersom du bruker en fagkyndig på overtagelse vil det stilles strengere krav til undersøkelsesplikt. Det vil for eksempel bli vanskeligere å hevde at du ikke oppdaget feil fall på badet. Når mistanken om feil har vært stor på forhånd, har advokaten løst dilemmaet ved å gi en fagkyndig et mandat for å undersøke spesifikke ting, meddelt entreprenøren i god tid før overtagelsen. 

- En overtagelse oppleves ofte som stressende, og du kan ikke nekte overtagelse hvis du ikke har avdekket alvorlige mangler, sier han.

Du har en tilbakeholdsrett!

Å benytte en fagkyndig til å gå gjennom boligen dagen etter overtagelse er normalt en bedre løsning ifølge Opdahl. I tillegg får du tid til grundige undersøkelser. Dersom du ser synlige mangler har du rett til å holde tilbake deler av vederlaget for å sikre at manglene blir dekket.

- Jeg opplever veldig ofte at entreprenøren nekter overtagelse hvis du ikke har betalt inn alt på forhånd, men i standardkontrakten står det at du kan holde tilbake 10 prosent av vederlaget frem til overtagelsesforretning, opplyser advokaten.

Du kan ikke holde tilbake mer enn hva det vil koste å utbedre manglene, og du må du ha grunnlag for å hevde at det er mangler som tilsvarer den tilbakeholdte summen. Det kan en sakkyndig beregne for deg. Dersom du deponerer beløpet på en deponeringskonto, som kun kan utløse betaling ved kontrasignering av begge parter, så har du fysisk betalt. Dette er en sikkerhet for entreprenøren.

- Det har hendt at entreprenøren har sagt at kjøper ikke får overta boligen før beløpet står på konto. Det er etter min mening i strid med bustadoppføringslova § 31 og retten til tilbakeholdelse, understreker advokaten.

Reklamér fortløpende

Lovens hovedregel er at det må reklameres «innen rimelig tid» etter at forbruker har eller burde fått kunnskap om mangelen. Loven legger opp til at det skal gjennomføres en ettårsbefaring av boligen, og mange forbrukere venter med å reklamere på feil og mangler de oppdager etter overtakelsen til dette tidspunktet. Rådet er å melde fra fortløpende. Parallelt med reklamasjonsfristene løper også foreldelsesfrister for krav mot entreprenøren.

- Disse fristene er skumle, sier advokaten.

Foreldelsesloven er et komplisert regelverk som det ikke er enkelt for en forbruker å sette seg inn i. Det viktigste er å ha et bevisst forhold til lovens hovedregel, som sier at et krav mot en entreprenør, som utgangspunkt, foreldes tre år etter overtakelsen. kgd@huseierne.no