Oslo har hatt et ekstremt hett boligmarked de siste månedene. Det har også Bærum og enkelte områder i Bergen. Lite oppbud av boliger til salgs og enormt mange interesserte presser prisene til værs, og gir budrunder der tusenlappene flagrer. Enkelte kjøpere ser seg lei av budrunder, og forsøker å kuppe salget ved å gå direkte til boligselger med bud før visning.
Les også: Negativ omtale skal frem i boligannonsene
Mange ulemper
For den som selger kan det virke fristende å takke ja: Man blir kjapt ferdig med hele salgsprosessen, slipper å rydde og rømme boligen for visning, og unngår usikkerheten rundt spørsmålet om noen i det hele tatt vil komme, og hvor mye de eventuelt vil by. Hvis kjøperen også har dratt på med et beløp langt over det megler har gitt forhåpninger om, er det ofte vanskelig å se ulempene ved å ordne boligsalget kjapt og greit og avlyse visning og budrunde. Men ulempene er likevel mange – det er både Forbrukerrådet og meglerbransjen enige om.
Lavere pris
For selger er den mest åpenbare ulempen at hun trolig oppnår dårligere pris enn hun ville fått dersom en budrunde ble avholdt.
- Vi gjorde en stikkprøveundersøkelse i Oslo i fjor høst. Den viste at så mange som 30-50 prosent av boligene som var til salgs på det tidspunktet ble forsøkt «kuppet» - altså forsøkt kjøpt før visning. I samtlige av tilfellene hvor selger takket nei til bud før visning, og avholdt visning og budrunde som vanlig, endte salgssummen høyere enn tilbudet de fikk på forhånd. Det forteller fagdirektør for bolig Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet.
- Så vet man selvsagt ikke hva de ville fått i en budrunde, de som takker ja til et kupp, men etter all sannsynlighet er det mange som vil være svært interessert i akkurat denne boligen, når noen ser seg nødt til å forsøke i «snike» i køen. Det er få andre grunner til at folk prøver kupping enn at de tror de får kjøpt boligen billigere, sier Bartholdsen.
Risikabelt
En annen ulempe er at megler ikke får sjekket kjøperens finansiering på samme måte som hun får gjort ved en normal budrunde.
- Ved «normal» budrunde sjekker megleren budgivernes finansiering, og har kontakt med kjøpers bankforbindelse. Utenfor budrunden går dette utover hva megler kan gjøre, sider Carsten Phil, forbrukerrådgiver i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).
Selv om bud er bindene, og det strengt tatt er kjøpers problem dersom hun ikke har dekning, vil det likevel skape en masse trøbbel for selgeren.
- I verste fall blir det et dekningssalg. Uansett er prosessen lang, og selgeren, som kanskje er avhengig av å få flyttet på grunn av kjøp av annen bolig, kan bli sittende fast med boligen sin mye lenger enn planlagt og ønsket. I en flytteprosess er slike rusk i maskineriet svært lite velkomment hos de fleste, sier Phil.
Ved bud før ordinær visning og budrunde får heller ikke megleren kontrollert eventuelle forbehold i avtalen kjøper og selger gjør seg imellom.
- Jeg har hørt om at megler har måttet be partene gå til advokat for å få ordnet handelen fordi forbeholdene i avtalen har vært så langt unna det normale og håndterbare. Dette skaper selvsagt en mer komplisert og dyrere prosess, sier Phil.
Hva med manglene?
Når megler utarbeider en salgsoppgave er det ikke krav om at den trenger å være ferdig før 48 timer før annonsert visning. Det betyr at eventuelle kjøpere som kaster inn bud før dette, kanskje ikke har fått alle opplysninger om eiendommen. Dette vil kunne slå negativt ut både for kjøper og selger:
- Dersom feil eller mangler avdekkes etter kjøpet, og kjøper ønsker å reklamere, vil det helt klart holdes mot henne at hun rushet kjøpet og ikke ventet til alle opplysninger lå på bordet. På den annen side er dette en risiko også for selger som i ettertid kan involveres i en mangelskonflikt man ellers ville unnsluppet, hvis alle opplysninger forelå, sier Bartholdsen i Forbrukerrådet.
Les også: Selgers opplysningsplikt
Full pris, halv jobb
Det er også et poeng at en nokså stor del av meglerjobben består i å holde visning og ikke minst i å avholde budrunde. Dersom boligkjøpet kuppes, og disse delene av salgsjobben avlyses, er selger likevel forpliktet til å betale full pris for jobben. For du må jo holde deg til avtalen som innledningsvis ble gjort med megler. Du har i tillegg avlastet megler for en god del ansvar hun ellers normalt sett ville hatt. De eneste som egentlig tjener på det, er meglerforetakene, som slik kan selge flere boliger med færre ansatte.
- Undersøkelsen vi gjorde viste at meglerne var svært negative til kupping – noe som nok har med deres yrkesstolthet å gjøre. De vil jo gjerne gjøre jobben og fullføre oppdraget. Men for meglerforetakene blir det jo slik at de kan selge like mange boliger som før, men med mindre innsats – i ytterste konsekvens med færre folk, fordi det blir mindre jobb. Mens forbrukerne blir sittende med mer ansvar og større risiko, sier Bartholdsen.
Dårlig gjort for andre
Sist, men ikke minst er det også et moralsk aspekt ved å la noen kuppe boligsalget. Det blir litt som å invitere til en fest – og så plutselig avlyse.
- Når du har gått ut og annonsert at boligen legges for salg og en dato for når interesserte kan komme og kikke, påvirker det mange. De interesserte søker opp informasjon, setter av tid, prioriterer kanskje ned andre boliger. Selv om verken kjøperen som kupper salget, eller selgeren, merker noe til det, vil det skape irritasjon hos alle andre interessenter, sier Bartholdsen.
I et opphetet boligmarked kan det også skape en viss smitteeffekt, og hele auksjonssystemet kan i ytterste konsekvens undergraves.
