- Terskelen for hva som regnes som en mangel når du kjøper nytt vil være mye lavere enn dersom du kjøper brukt. Alt skal være fagmessig utført og gjort etter forskriftene, og boligen vil heller ikke selges med en AS IS klausul, forklarer Elisabeth Aas Nilsen, advokat i Huseiernes Landforbund.
Det er bustadsoppføringslova som regulerer kjøp og salg av boliger under oppføring. Mens man etter avhendingsloven kan legge inn en ”solgt som den er”-klausul (as is) som begrenser kjøpers mulighet til å klage på feil og mangler, er ikke dette vanlig praksis ved kjøp og salg av boliger under oppføring. En ny bolig skal naturlig nok være i tipp topp stand. Her er det viktig å være klar over at dersom avtalen om kjøp inngås etter at boligen er ferdigstilt, er det avhendingsloven som gjelder. Avtalen må altså inngås mens boligen er under oppføring for at du skal få den ekstra beskyttelsen bustadsoppføringslova gir.
Ikke vent til ettårsbefaringen
Når boligen du har kjøpt er ferdigstilt, vil du bli invitert til et møte – en overtakelsesforretning – der du offisielt overtar huset eller leiligheten. Her er det viktig at du er nøye med å undersøke at alt er som det skal, og sørger for at alle feil og mangler som oppdages noteres ned i overtakelsessprotokollen. Den underskrives av begge parter. En mangel som ble oppdaget eller burde blitt oppdaget på dette møtet må meldes ”så snart rå er”, noe som i praksis vil si i løpet av et par dager.
Overtakelsen innebærer at du overtar risikoen for huset, og at reklamasjonsfristen begynner å løpe. I motsetning til ved kjøp og salg av brukte boliger, vil begge parter kunne kreve en ny befaring ett år etter at boligen er overtatt. Mange kjøpere tolker dette som en anledning til å samle opp alt som oppdages av feil og mangler, og ta problemene opp med selger da. Venter du så lenge løper du i utgangspunktet en risiko for å få mangelkravet ditt avvist.
- Ettårsbefaringen er en rettighet for begge parter, men dette er stort sett en fordel for utbygger. Det gir ham mulighet til å samle opp en del småfeil og rette dem opp etter befaringen dersom det ikke er til ulempe for forbrukeren. Oppdager du som kjøper feil etter overtakelse er det viktig å melde fra om dem fortløpende. Det er mange som tror de kan vente, men da kan de risikere at de mister rettigheten til å hevde et krav, sier Aas Nilsen.
Levert i tide
Fordi du kjøper en bolig under oppføring, har du også krav på å få levert den i samsvar med den fristen som er avtalt med selger. Har du ikke avtalt noen dato, skal arbeidet utføres med rimelig fremdrift og uten unødig opphold. Skulle det oppstå forsinkelser kan kjøper kreve dagmulkt, holde tilbake penger, eller dersom forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd, heve avtalen. Før du inngår en avtale om kjøp, bør du i tillegg sjekke firmainformasjon i Brønnøysundsregisteret, undersøke referanser, og forsikre deg om at firmaet er medlem av en bransjeorganisasjon. Det gir det rett til å ta en eventuell klagesak til Boligtivstnemnda. Det finnes også egne standardkontrakter for denne typen avtaler som er utarbeidet av Forbrukerrådet i samarbeid med representanter for byggebransjen.
