Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som

a) inventar

b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker

c) apparater, for eksempel brannslukningsapparat

d) skap, benker, innvendige dører med karmer

e) listverk, skillevegger, tapet

f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk

g) vegg-, gulv- og himlingsplater

h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring

i) vinduer og ytterdører.

Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.

Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.

Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet.

Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.

Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter § 32. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.

Vedlikeholdsplikten omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger og kanaler. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere installasjoner som nevnt i første og annet punktum. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.

I vedtektene kan det fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealene ved like. En slik bestemmelse krever samtykke fra de eierne det gjelder.

Hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene i samsvar med første og annet ledd, og det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade eller ødeleggelse, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv. Seksjonseieren kan i slike tilfeller kreve å få sine nødvendige utgifter dekket på samme måte som andre vedlikeholdskostnader, jf. § 29. Før seksjonseieren starter et slikt vedlikehold, skal de øvrige seksjonseierne varsles i rimelig tid. Varsel kan unnlates dersom det foreligger særlige grunner som gjør det rimelig å unnlate å varsle.

En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten sin, skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere. Seksjonseieren skal likevel ikke erstatte tapet dersom han eller hun kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring utenfor hans eller hennes kontroll og det ikke er rimelig å forvente at seksjonseieren skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den.

Dersom det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en tredjeperson som seksjonseieren har valgt til å utføre vedlikeholdet, er seksjonseieren ikke erstatningsansvarlig hvis seksjonseieren kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring også utenfor tredjepersonens kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at tredjepersonen skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den.

En seksjonseier er erstatningsansvarlig for indirekte tap som det mangelfulle vedlikeholdet har påført en annen seksjonseier, men bare når seksjonseieren har vært uaktsom.

Ved eierskifte er den nye eieren bare ansvarlig for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i sin eiertid.

Et sameie som ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt, skal erstatte tap dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene. Sameiet skal likevel ikke erstatte tapet dersom sameiet kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring også utenfor sameiets kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at sameiet skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den.

Dersom det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en tredjeperson som styret har valgt til å utføre vedlikeholdet, er sameiet ikke erstatningsansvarlig hvis sameiet kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring også utenfor tredjepersonens kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at tredjepersonen skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den.

Sameiet er erstatningsansvarlig for indirekte tap som sameiets mangelfulle vedlikehold har påført en seksjonseier, men bare når sameiet har opptrådt uaktsomt.

Kravet om erstatning rettes mot styret. Fører erstatningskravet frem, er kostnaden en felleskostnad for sameiet.

Radon kommer fra grunnen og trenger inn i bygningskroppen, og kan sammenlignes med manglende eller utett drenering. Etter Huseiernes Landsforbunds oppfatning er det sameiet og borettslaget sitt ansvar å gjøre tiltak mot radon når det er nødvendig. Det må anses å ligge innenfor sameiet og borettslagets vedlikeholdsplikt. Ansvaret skal derfor ikke ligge hos den som er uheldig i første etasje, på samme måte som toppetasjen ikke skal bli sittende igjen med regningen for utbedring av et utett tak.

Det er styret i sameiet som er ansvarlig for at et forsvarlig vedlikehold blir gjennomført. Statens Strålevern har satt opp anbefalinger for når tiltak bør gjennomføres, og disse anbefalingene bør styret følge. Statens Strålevern anbefaler alle som har bolig på bakkeplan, eller i en av de tre laveste etasjene over bakkeplan, å måle radonkonsentrasjonen. Etter Huseiernes Landsforbunds mening bør styret sørge for å få gjennomført målinger, for å forsikre seg om at det ikke foreligger radonkonsentrasjon i boligene som overstiger anbefalte verdier.

Ingen arbeidsplikt

Verken i boligaksjeselskaper, borettslag eller i sameier kan noen av beboerne pålegges noen absolutt plikt til å delta på dugnad. Seksjonseiere kan i de enkelte tilfeller forplikte seg til å delta på en dugnad, men det kan ikke i vedtekter eller i leieavtaler tas inn bestemmelser som gir hjemmel for å pålegge en generell dugnadsplikt.

Plikt til å betale

Selv om årsmøtet ikke kan pålegge noen å arbeide, kan det besluttes at arbeid skal utføres. Dersom arbeidet settes bort, vil utgiftene måtte dekkes av fellesskapet. I stedet for å sette arbeidet bort, kan det besluttes at de som ønsker å være med å utføre arbeidet kan slippe å betale sin del av kostnadene. Forutsetningen må være at man setter en realistisk pris på det totale arbeidet som utføres. På den måten sikrer man at de som skal betale ikke belastes med mer enn sin andel av hva det faktisk koster å få arbeidet utført. En annen forutsetning må være at arbeidet er av en slik karakter at det ikke kreves spesialkompetanse for å utføre det.

Reduserte fellesutgifter i sameiet på grunn av dugnadsinnsats er i prinsippet en skattepliktig fordel. Hvis reduksjonen i fellesutgiftene er mindre enn verdien av den enkelte seksjons forholdsmessige andel av dugnadsarbeidet, er det likevel ikke skattepliktig.

Fordelingsnøkkel

Fellesutgifter skal alltid fordeles etter en bestemt nøkkel. Dette gjelder også for utgiftene til arbeidet som utføres på dugnad. I mange lag og sameier er det vanlig å ilegge alle som ikke stille på dugnad en 'bot' på for eksempel 500 kroner. Riktig fremgangsmåte vil være å fastsette en realistisk pris på hele jobben, fordele den på beboerne etter den vanlige nøkkelen, og la dem som jobber slippe å betale. Dette kan synes som flisespikkeri, men vi ser at det skaper problemer rundt omkring, særlig der dugnadsformen er flittig brukt. Også arbeidsmengden på dugnad skal streng talt fordeles etter den samme nøkkel. I mange tilfeller vil det virke smålig, og nærmest umulig å gjennomføre. Der det er stor forskjell på leilighetene, og dugnadsånden kanskje ikke er på topp, vil det kunne oppleves som urimelig at de med minst leilighet skal utføre arbeid som kommer andre betydelig mer til gode enn en selv.

Brannvernloven pålegger eier og bruker av byggverk å sørge for tilstrekkelig sikringstiltak for å forebygge og begrense følgende av en brann. Det betyr at enhver har et ansvar for at brannsikringen er ivaretatt der man bor.

I et eierseksjonssameie har seksjonseierne grunnbokshjemmelen til egen seksjon, mens det er fellesskapet av seksjonseiere som er eiere av fellesareal. Det betyr at det er styret i et eierseksjonssameie som på vegne av alle sameierne er ansvarlig for brannsikring av fellesareal. Når det gjelder den enkelte seksjon, vil i utgangspunktet den enkelte seksjonseier være ansvarlig for brannsikring av denne i kraft av å være eier. Men, ved at styret representerer seksjonseierne og forplikter dem i saker som gjelder felles rettigheter og plikter, så må styrets plikt til å ivareta bygningskroppen innebære en plikt til å brannsikre både innside og utside av bygningen. Det vil si at styret i realiteten har plikt til å sørge for at også de enkelte seksjonene er brannsikret. Det innebærer at styret skal sørge for at den enkelte seksjonseier overholder de krav som stilles til sikring av seksjonene og at styret foretar de nødvendige brannforebyggende tiltak seksjonseieren skulle ha foretatt dersom han ikke overholder sine forpliktelser.

HMS arbeid i styrene

Styrer i boligselskap er gjennom  «Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter» pålagt å utføre helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid (HMS). Det innebærer at styret i boligselskapet skal kartlegge hvilke ulykker og uønskede hendelser som kan inntreffe, og gjennomføre tiltak for å hindre at slikt skjer. Brudd på denne forskriften kan medføre straffeansvar og økonomisk erstatningsansvar.

Det er svært viktig at styrene har et fokus på dette arbeidet, da vi har sett flere eksempler fra domstolene hvor eiere av bygninger har blitt idømt erstatningsansvar ovenfor etterlatte for beboeres død som følge av blant annet manglende brannsikring.

Vi anbefaler styrene å opprette gode rutiner for HMS arbeid. Det er viktig å etablere tilfredsstillende internkontrollrutiner for å avdekke blant annet mangler ved brannsikringen, og kontrollen bør skje like ofte som det erfaringsmessig overdras seksjoner/andeler i boligselskapet. Det er dette som skaper et trygt og godt bomiljø.

Hvem som skal betale egenandel ved bruk av bygningsforsikringen er ikke direkte regulert i eierseksjonsloven.

Etter vår oppfatning bør plikten til å betale egenandelen følge den som er ansvarlig for skaden etter vedlikeholdsreglene.