Hver seksjonseier har enerett til å bruke sin bruksenhet.

En seksjonseier kan ikke bruke bruksenheten eller fellesarealene slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. De naborettslige prinsipper, som for så vidt gjaldt tidligere, er lovfestet.

Endring av bruken av seksjonen fra næringsformål til boligformål eller omvendt, kan ikke skje uten reseksjonering. Det innebærer at eieren av seksjonen må ha årsmøtets samtykke med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, for å søke om endring av seksjonens formål.

Det kan også vedtektsfestes nærmere bestemmelser om hva næringsseksjoner skal kunne brukes til. Det kan vedtas at det for eksempel kun skal drives kontordrift, eller kun bakeri i næringsseksjonene i gården, og ikke nattklubb eller pub. Vedtaket om retningslinjene må fattes av de seksjonseiere som berøres av bruken. Dette inkluderer eieren av seksjonen. Man kan altså ikke som seksjonseier få et slikt forbud tredd nedover hodet.

En vedtatt begrensning er å anse som en heftelse på seksjonen, som kan tinglyses. Vedtektene kan også registreres i Foretaksregisteret. I begge tilfeller får begrensningen rettsvern mot senere erververe.

Alle seksjonseiere har i utgangspunktet lik rett til å benytte fellesarealet til det som det er ment brukt til. Alle må likevel ta hensyn til de øvrige beboerne. Årsmøtet kan vedta generelle regler om bruk av fellesarealet. Loven sier uttrykkelig at bruken av fellesarealene kan endre seg med tiden og etter forholdene. En gangvei kan bli en kjørevei eller omvendt, et område for tørking av klær kan gjøres om til lekeplass eller lignende.

I boligsameier kan seksjonseiere gis enerett til bruk av fellesarealene i inntil tretti år. Regler om dette gis i vedtektene. Deler av fellesarealet som er nødvendig til bruk for andre seksjonseiere, kan det ikke gis enerett til. Skal bruksretten være varig bør den heller utgjøre en tilleggsdel til seksjonen.

En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.

Sameiet må i sine vedtekter, gjennom en bytteordning eller på annen måte, sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres tilgjengelige for disse.

Sameiet har rett til å fastsette vanlige ordensregler. Disse kan inneholde bestemmelser som gjelder bruk både av seksjoner og fellesareal, men reglementet må ikke være så strengt at det kommer i strid med seksjonseiernes eksklusive rett til vanlig bruk av seksjonen.

Av særlig betydning for mange vil være regler om dyrehold. Loven bestemmer at selv om sameiet har bestemt at dyrehold ikke skal være tillatt, kan det holdes dyr dersom gode grunner taler for det. At en blind trenger førerhund er åpenbart en god nok grunn. Men det er meningen at bestemmelsen skal rekke lenger enn dette. Også sosiale og velferdsmessige forhold som ensomhet eller funksjonshemning, kan gi grunnlag for dyrehold. Forutsetningen er at dyreholdet ikke medfører ulempe for andre beboere, for eksempel i form av støy eller allergi.

Seksjonseiere har en totalt og eksklusiv bruksrett til sin seksjon, og det innebærer at man har full råderett over den. Det betyr også at man kan leie den ut i lengre eller kortere perioder. Grensen går der noe blir til urimelig sjenanse for de øvrige seksjonseierne, og seksjonens formål. Man kan for eksempel ikke leie ut en boligseksjon til næringsformål. I rettspraksis ser vi at sameiet må finne seg i ganske mye ved utleieforhold før det anses urimelig.

Fra 1.1.2020 vil kortidsutleie av hele seksjonen i mer enn 90 døgn i året, ikke være tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Dette gjelder ikke for sameier som bare består av fritidsboliger.

Salgspålegg

Dersom en seksjonseier på en vesentlig måte misligholder sine forpliktelser, har sameiet muligheten til å kreve seksjonen solgt. Dette er en meget streng reaksjonsform, og vilkårene er naturligvis strenge.

Loven stiller ingen krav til hva misligholdet kan gå ut på. Det kan være husbråk, manglende betaling av felleskostnader, brudd på husordensregler eller unnlatelse av å vedlikeholde seksjonen slik at andre seksjoner skades.

Ettersom sanksjonen er såpass streng, bør styret alltid forsøke å nå frem med mildere sanksjoner. Utestående felleskostnader kan for eksempel søkes inndrevet gjennom rettslig inkasso før man gir et salgspålegg.

En salgspåleggsprosess kan være omfattende og det er viktig at styret kjenner til de relevante saksbehandlingsreglene. Disse vil gjennomgås i det følgende.

For å kunne dokumentere misligholdet best mulig, bør styret være flinke til å sende skriftlige klager til seksjonseieren. Kommer saken på spissen og havner for en domstol, er det viktig å kunne dokumentere at misligholdet gjentatte ganger er tatt opp med seksjonseieren. Før man begjærer salgspålegg må det sendes advarsel.

Advarselen må være skriftlig for at det skal kunne gis salgspålegg. Det er tilstrekkelig med én advarsel. Vi anbefaler å benytte rekommandert sending. Advarselen må inneholde konkrete og nøyaktige opplysninger om hva misligholdet består i og om at det vesentlige misligholdet gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

Dersom misligholdet ikke opphører etter at det er gitt advarsel, kan styret beslutte å gi et salgspålegg. Salgspålegget må være skriftlig og sendes rekommandert. I salgspålegget må det stå at dersom pålegget ikke etterfølges frivillig innen seks måneder (eventuelt mer) etter at pålegget er mottatt, kan seksjonen begjæres solgt gjennom namsmyndighetene.

Blir ikke salgspålegget etterkommet av seksjonseieren, kan styret begjære tvangssalg. Begjæringen rettes til tingretten i det området hvor eiendommen ligger. Tingretten foretar så en foreløpig prøving og forkynner begjæringen for seksjonseieren. Begjæringen kan også måtte forkynnes for ektefelle og andre husstandsmedlemmer.

Dersom det ikke kommer noen innvendinger fra seksjonseier, eller innvendingene er klart grunnløse, kan begjæringen tas til følge. Kommer det innvendinger som ikke er klart grunnløse, må behandlingen foregå som ved et ordinært søksmål. Det blir med andre ord en rettssak. Vinner sameiet frem blir tvangssalg foretatt etter vanlige regler. Det såkalte dekningsprinsippet gjelder ikke. Det innebærer at seksjonen kan selges selv om ikke alle heftelser på bedre prioritet dekkes.

Fravikelse (utkastelse)

I helt spesielle tilfeller kan sameiet av hensyn til bomiljøet ha behov for å kvitte seg med eier eller bruker av en seksjon på en raskere måte enn ved salgspålegg. Dette skjer ved utkastelse. Det har man muligheten til dersom en eiers eller brukers oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller brukers oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere. Som ved salgspålegg, er vilkårene for utkastelse svært strenge. Regelen er ment å komme til anvendelse på voldelige og truende personer. Dette er først og fremst husbråktilfellene, og der det foretas regelrett ramponering av eiendommen.

Begjæring om utkastelse skal sendes tingretten. Den kan tidligst fremsettes samtidig med at det settes frem salgspålegg. Med andre ord kan ikke styret kreve kun utkastelse – det må samtidig kreve salgspålegg. Dersom utkastelse og salgspålegg begjæres samtidig, er det ikke nødvendig med en forutgående advarsel.

Innhent råd

Både når det gjelder salgspålegg og fravikelse, bør styret rådføre seg med en advokat med kompetanse på området før prosessen igangsettes.