Andelseieren har enerett til å bruke leiligheten sin til beboelse. Det er likevel slik at man ikke kan bruke leiligheten på en slik måte at det påfører andre beboere eller andelslaget skader eller ulemper som er urimelig eller unødvendige.

Alle andelseierne har lik rett til å bruke fellesarealene. Her gjelder likevel noen begrensninger.

For det første må ikke bruken medføre urimelig eller unødvendige ulemper eller skader for de øvrige beboerne.

For det andre kan generalforsamlingen vedta vanlige ordensregler som angir hvordan fellesarealene skal brukes.

For det tredje kan visse andelseiere ha midlertidig enerett til å bruke deler av fellesarealene.

Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Disse kan inneholde bestemmelser som gjelder bruk både av leiligheter og fellesareal, men reglene må ikke være så strenge at de kommer i strid med den enkeltes bruksrett.

Av særlig betydning for mange vil være regler om dyrehold. Loven bestemmer at selv om det er vedtatt at dyrehold ikke skal være tillatt, kan det holdes dyr dersom gode grunner taler for det. At en blind trenger førerhund er åpenbart en god nok grunn. Men det er meningen at bestemmelsen skal rekke lenger en dette. Også sosiale og velferdsmessige forhold som enslighet eller funksjonshemning, kan gi grunnlag for dyrehold. Forutsetningen er at dyreholdet ikke medfører ulempe for andre beboere, for eksempel i form av støy eller allergi.

Det er et grunnleggende prinsipp i borettslag at andelseierne skal bo i leiligheten. Dette er kanskje den viktigste forskjellen fra eierseksjonssameier, hvor det i utgangspunktet er fri anledning til å leie ut seksjonen.

Selv om det i utgangspunktet ikke er anledning til å overlate bruken av borettslagsleiligheter til andre, er det en lang rekke unntak fra denne hovedregelen.

For det første kan man alltid overlate bruken eller leie ut deler av boligen til andre, så lenge man bor der selv.  

Videre kan man overlate bruken eller leie ut hele boligen til andre i inntil tre år, forutsatt av at man selv, ektefelle, barn eller foreldre har bodd i boligen selv i minst ett år. Dette må godkjennes av styret, men styret kan bare nekte å gi godkjenning dersom det foreligger forhold på brukerens side som gir saklig grunn til det. Saklig grunn kan være at styret er kjent med at leietaker tidligere har blitt kastet ut av sitt husvære for eksempel på grunn av bråk eller hærverk.

Andelseier kan også overlate bruken til andre dersom andelseier er fraværende, for eksempel på grunn av helsemessige årsaker eller på grunn av arbeid. Man kan også overlate bruken til ektefelle, barn, fosterbarn eller foreldre. Også her kreves godkjenning fra styret, men styret må ha en saklig grunn til å nekte godkjenning.

Har man ikke fått svar på søknad om godkjenning innen en måned fra det tidspunkt søknaden kom frem til borettslaget, skal godkjenning regnes som gitt.

Forkjøpsrett anses som viktig i mange borettslag og boligbyggelag. For at man skal ha forkjøpsrett må dette være vedtektsfestet, og da skal borettslagslovens regler gjelde.

Dersom en andelseier på en vesentlig måte misligholder sine forpliktelser, har borettslaget mulighet til å kreve andelen solgt. Dette er en meget streng reaksjonsform, og det sier seg selv at vilkårene er strenge. Loven stiller ingen krav til hva misligholdet kan gå ut på. Det kan være husbråk, manglende betaling av felleskostnader, brudd på husordensregler eller unnlatelse av å vedlikeholde seksjonen slik at andre seksjoner skades.

Ettersom sanksjonen er såpass streng, bør man som styre alltid bestrebe seg på å først forsøke å nå frem med mildere sanksjoner. Utestående felleskostnader kan for eksempel søkes inndrevet gjennom rettslig inkasso før man gir et salgspålegg.

For å kunne dokumentere misligholdet best mulig, er det viktig at styret et flinke til å sende skriftlige klager til andelseieren. Kommer saken på spissen og havner for en domstol, er det viktig å kunne dokumentere at misligholdet gjentatte ganger er tatt opp med andelseieren. Før man begjærer salgspålegg må det sendes advarsel til andelseieren.

Advarsel må være skriftlig for at det skal kunne gis salgspålegg. Det er tilstrekkelig med en advarsel. Bruk rekommandert sending.

Advarsel må inneholde konkrete og nøyaktige opplysninger om hva misligholdet består i, og om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve andelen solgt.

Dersom misligholdet ikke opphører etter at det er gitt advarsel, kan styret beslutte å gi et salgspålegg

Salgspålegget må være skriftlig og sendes rekommandert.

I salgspålegget må det stå at dersom pålegget ikke etterfølges frivillig innen seks måneder (eventuelt mer) etter at pålegget er mottatt, kan andelen begjæres solgt gjennom namsmyndighetene.

Veien videre

Først må man sende et varsel som må oppfylle visse lovgitte krav. Blir ikke varselet etterfulgt må man begjære tvangssalg. Begjæringen rettes til den lokale namsretten. Begjæringen rettes mot andelseier. Namsretten foretar så en foreløpig prøving. Namsretten forkynner begjæringen for andelseier. Begjæringen kan også måtte forkynnes for ektefelle og andre husstandsmedlemmer.

Dersom det ikke kommer noen innvendinger fra andelseier, eller innvendingene er klart grunnløse, kan begjæringen tas til følge. Kommer det innvendinger som ikke er klart grunnløse, må behandlingen overføres til søksmåls former. Det blir med andre ord en rettssak. Vinner borettslaget frem blir tvangssalg foretatt etter vanlige regler.

Fravikelse

I helt spesielle tilfeller kan borettslaget av hensyn til bomiljøet ha behov for å kvitte seg med eier eller bruker av en leilighet på en raskere måte enn ved salgspålegg. Det skjer ved såkalt fravikelse.

Det har man muligheten til dersom en eier eller brukers oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommeneier, eller brukers oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere.

Kravene til når fravikelse er mulig er svært strenge. Reglen er ment å komme til anvendelse på voldelige og truende personer. Dette er først og fremst husbråktilfellene, og der det foretas regelrett ramponering av eiendommen.

Begjæring om fravikelse kan settes frem tidligst samtidig med at det settes frem salgspålegg. I disse tilfellene er det ikke et vilkår at det er sendt advarsel.

Innhent råd

Både når det gjelder salgspålegg og fravikelse, bør styret rådføre seg med en advokat med kompetanse på området før prosessen igangsettes.