Det er to forhold som bestemmer hvor mye du kan låne:

• Inntekten og egenkapitalen din
• Reglene om hvor mye du kan låne

Disse to forholdene spiller sammen. Reglene begrenser maksimalt låneopptak, uansett hvor god økonomi du har. Og motsatt: Er inntekten eller egenkapitalen din for dårlig, kan det være at du ikke får lån opp til reglenes maksimalgrenser.

Men reglene setter de ytre rammene. Derfor tar vi disse først.

Reglen om hvor mye du kan låne står i utlånsforskriften. Dette er det som tidligere het "boliglånsforskriften". 

Her er seks punkter som avgjør hvor mye du kan få låne til bolig:

1. Du kan låne inntil fem ganger inntekten

Forskriften sier at du kan låne inntil fem ganger inntekten din. Det vil si at hvis du tjener 450.000 kroner, kan du maksimalt låne 5 x 450.000 kroner = 2.250.000 kroner.

Sjekk dine tall: I tabellen under ser du maks lånesum for en rekke inntekter.

Er dere to som låner, dobles summen ut fra begges inntekt. Det vil si at hvis den ene tjener 555.000 kroner, og den andre 450.000 kroner, er samlet inntekt på 1 million kroner. Da er maks lånebeløp på 5 millioner kroner.

2. All gjeld du har skal regnes inn i beregningssummen

Men dette betyr ikke at du som har 450.000 kroner umiddelbart kan få låne 2.250.000 kroner til bolig.

For inn i lånesummen skal alle lån regnes. Det betyr blant annet at studielån, billån og rammer på kredittkort skal legges inn i summen.

Har du altså 200.000 kroner i studielån, får du i eksempelet over bare låne (2.250.000 kr - 200.000 kr =) 2.050.000 kroner til bolig.

3. Du må ha 15 prosent egenkapital

Når du skal låne til bolig, må du minst ha 15 prosent egenkapital. Det betyr at du enten må ha oppsparte midler, eller du kan få med foreldre, besteforeldre eller andre som kausjonister.

Hvor mye dette innebærer for ulike lånesummer finner du også i tabellen under. Da leser du tabellen fra høyre mot venstre.

Les også: Så mye egenkapital må jeg ha?

4. Bankene kan gjøre noen avvik fra reglene

Bankene har mulighet til å avvike reglene i noen tilfeller. Bankene kan fravike reglene i maksimalt 10 prosent av utlånene. Men for utlån i Oslo kan reglene fravikes i maks 8 prosent av reglene.

Dette betyr at banken kan innvilge lån over 5 ganger inntektsgrense, eller gi lån til deg som ikke har (fullt) 15 prosent i egenkapital. Her vil din økonomi, inntekt og betalingsevne avgjøre.

Ofte vil det være enklere å få avvik for lån med mindre egenkapital enn å få lån ut over 5 ganger inntekten-grensen.

5. Økonomien din må tåle en renteoppgang på tre prosentpoeng!

I utlånsreglen er det også en generell regel som sier at din økonomi også må tåle en renteoppgang.

Kravet var frem til og med 2022 at økonomien din må tåle en renteoppgang på fem prosentpoeng.

Fra 1. januar 2023 ble dette endret til at økonomien din må tåle en renteoppgang på tre prosentpoeng, eller i det minste en rente på totalt 7 prosent.  

Det betyr at så lenge boliglånsrenten var på under fire prosent, måtte økonomien din minst kunne tåle en rente på 7 prosent.

Men nå har renten økt, og da strammes kravet. Ved inngangen til 2024 vil mange banker ha en rente på 6 til 6,5 prosent på boliglånene.

Det betyr at økonomien din må tåle en rente på 9 til 9,5 prosent!

NB: Denne regelen kalles "stresstesten" og gjør at en del med lavere inntekter (og lave inntektsutsikter) kanskje ikke får låne fullt fem ganger inntekten, selv om egenkapitalen er i orden.

6. Har du betalingsvilje?

Banken ser også på om du har betalingsvilje når de vurderer om du skal få lån. Da ser de for eksempel på om du betaler regninger i tide. De som har betalingsanmerkninger vil som oftest ikke få lån.

Bankene vil også se på om du har oppsparte midler, og om du har evnet å spare.

Dette er særlig viktig for førstegangskjøpere som ikke har hatt lån før. Har du klart å spare litt i BSU under studietiden, vil dette telle positivt ut, selv om du ikke har full egenkapital.

Artikkelen er oppdatert etter utlånsforskriften for 2023-24 og rentenivået ved inngangen til 2024.