Den alminnelige oppsigelsesfristen er 3 måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned. Det er mulig å avtale en kortere eller lengre oppsigelsesfrist i leieavtalen.

At oppsigelstiden opphører ved utløpet av en kalendermåned betyr at oppsigelsestiden i realiteten kan være lengre enn den avtale fristen.

Sier man f.eks. opp leieavtalen 4. januar, vil oppsigelsestiden løpe til og med utløpet av april.

Det er imidlertid anledning til å i leiekontrakten avtale en oppsigelsestid som løper fra dato til dato.

Hvis leieavtalen gjelder et enkelt beboelsesrom og leier har adgang til en annens bolig (hybel), er oppsigelsesfristen 1 måned. Det samme gjelder selvstendig leie av garasje eller bod.

Som hovedregel er det ingen formkrav til leietakers oppsigelse. Leietaker kan si opp muntlig, og behøver ikke å begrunne oppsigelsen sin.

For utleier derimot, oppstiller husleieloven strenge formkrav til oppsigelsen for at denne skal være gyldig.

1. Oppsigelsen må være skriftlig.
2. Oppsigelsen må være begrunnet.
3. Oppsigelsen må opplyse om at leier kan protestere skriftlig til utleier innen en måned etter at han har mottatt oppsigelsen og at leier, dersom han ikke protesterer innen fristen, taper retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Siden formkravene til oppsigelse er så strenge, anbefaler vi at våre medlemmer bruker vår oppsigelsesmal, som oppfylles lovens formkrav.

Ved utleie av enkelt beboelsesrom hvor leier har avtalemessig tilgang til en annens bolig (hybel), selvstendig leie av bod eller garasje eller leie av lokale hvor leien er avtalt per dag, kreves det bare at oppsigelsen er skriftlig.

Hvis oppsigelsen som ikke oppfyller formkravene, er den ugyldig. En ugyldig oppsigelse har ingen virkning, og leietaker kan se bort fra den.

Det er imidlertid to unntak fra ugyldighetsvirkningen: Hvis leier protesterer mot oppsigelsen, og utleier anlegger søksmål for å få prøvet oppsigelsens rimelighet, er leier avskåret fra å påberope seg at formkravene ikke er oppfylt. Og når leier flytter i henhold til en oppsigelse som ikke fyller formkravene, anses oppsigelsen også som gyldig.

Vi har laget en oppsigelsesmal som kan fylles ut digitalt eller lastes ned og fylles ut manuelt. Denne finner du her.

I boligleieforhold må oppsigelsen ha en saklig grunn, for eksempel at

• husrommet skal brukes som bolig av utleier eller noen som hører til
• utleiers husstand,
• riving eller ombygging gjør det nødvendig at husrommet fraflyttes,
• leier har misligholdt leieavtalen,
• utleier har en annen saklig grunn for oppsigelsen.

Dersom leietaker klager på oppsigelsen innen én måned etter at han mottok den, må utleier anlegge søksmål mot leietaker for å få prøvet oppsigelsen rettslig. Søksmålet må anlegges innen tre måneder etter at leietakers protestfrist utløp.

Dersom utleier ikke anlegger søksmål innen fristen, faller oppsigelsen bort. Ved søksmål menes i disse tilfellene at utleier må klage leietaker inn for Husleietvistutvalget.

Når utleier har anlagt søksmål skal retten prøve:

• om oppsigelsen er lovlig, dvs. om leieavtalen har oppsigelsesadgang og om oppsigelsen har saklig grunn,
• om oppsigelsen er urimelig, slik at oppsigelsen skal tilsidesettes.

I vurderingen av hvorvidt oppsigelsen er urimelig, gjør retten en helhetsvurdering der de ser på utleiers behov for å få leieobjektet tilbake sett opp mot leietakers behov for å beholde leieobjektet.