Det har gjennom de siste årene dukket opp ulike salgsmåter for boliger ved siden av det vanlige som er at du kjøper boligen 100 prosent selv.
De nye salgsmåtene er laget for å hjelpe folk som sliter med å oppfylle boliglånsforskriftens krav til egenkapital eller lånesum, inn på boligmarkedet .
Her går vi gjennom de ulike mulighetene som finnes på markedet i dag, og viser deg fordeler og ulemper ved de enkelte måtene å kjøpe bolig på. Markedet er under utvikling og det testes nye modeller.
Kun for nye boliger
Felles for de måtene vi nevner her er at de bare gjelder for nye boliger. Det vil si at du inngår avtale mens boligen er under planlegging eller bygging. Dermed vil det kunne gå en viss tid før du kan flytte inn i boligen.
SJEKKLISTE: I denne artikkelen får du se hva som skiller de ulike modellene. Vi i Huseierne har også satt opp en sjekkliste om hva du må tenke på når du skal inngå en slik avtale. Den finner du her: Leie-til-eie: Hva må du tenke på når du skal inngå en avtale?
Leie til eie
Leie til eie er den modellen som har vært lengst på markedet, og du finner det hos flere boligutviklere. BATE i Stavanger, Fredensborg i Oslo og Akershus, OBOS og flere andre boligbyggelag og utbyggere bruker denne modellen.
Det brukes noe ulike navn: "leie til eie", "leie før eie" og "leieeie" er navn som er gitt modellen.
Slik virker leie til eie:
En vanlig måte å gjennomføre "leie til eie" på er at du inngår en leieavtale for boligen for en gitt periode, for eksempel tre- eller seks år. Underveis i leieperioden eller mot slutten av perioden får du anledning til å kjøpe boligen.
Og her er fordelen med "leie til eie-modellen": Du får kjøpe boligen til den prisen boligen lå på da du inngikk avtalen. Det betyr at den verdistigningen boligen har hatt i mellomtiden blir din "rabatt".
NB: Du må ikke kjøpe boligen, men du kan.
Man må søke for å få tildelt bolig, og da blir blant annet økonomien din sjekket. Dette blir vanligvis gjort av boligselskapet eller utbyggers bankforbindelse.
Utfordringer med leie til eie:
"Leie til eie" kan passe for dem som ikke har egenkapital til å kjøpe en bolig nå. Men vær oppmerksom på utgiftssiden. Du må ha råd til å spare opp penger til egenkapital samtidig med at du bor i boligen og betaler husleie.
Vær oppmerksom på at "leie til eie" ikke er et konsept, og at du kan finne flere ulike varianter:
- Noen steder er husleien billigere, og det kan være spareelementer bygget inn i husleien. Dette er blant annet tilfelle hos BATE i Stavanger og NOBL i Bodø. Her er prosjektene et samarbeid mellom kommunen, utbygger og Husbanken, slik at driftsutgiftene er lavere og det er lettere for beboerne å spare underveis.
- Noen steder er den eneste fordelen at du får kjøpt boligen til prisen som var gitt på boligen da avtalen ble inngått.
- "Leie til eie" kan også brukes av kommuner som kjøper boligen og leier ut til vanskeligstilte med mål om at den skal kunne kjøpes av dem som bor der. Da vil kommunen ofte ta noe lavere leie enn vanlig markedsleie, for at beboerne skal kunne spare opp penger. Sjekk med din lokale kommune om dette tilbudet finnes.
Deleie
Et konsept startet av OBOS i ulike prosjekter i Oslo og omegn.
Slik virker deleie:
Du kjøper boligen i sameie med OBOS. Du blir eier av 50, 60, 70, 80 eller 90 prosent av boligen, og OBOS eier resten. Den delen OBOS eier, betaler du markedsleie for. I tillegg betaler du selvsagt felleskostnader for din andel av boligen. (Halvparten av felleskostnadene hvis du eier halvparten av boligen.)
Du inngår leieavtale med OBOS for den andelen av boligen som OBOS eier og betaler markedsleie for OBOS’ andel. Du disponerer til gjengjeld hele boligen selv.
Når du skal selge, har OBOS forkjøpsrett, med unntak av om du selger til nær familie som ektefelle, samboer eller barn.
Utfordringer med deleie:
Får du råd til å kjøpe ut boligen underveis? Du skal betale markedsleie for den delen av boligen du ikke eier. Da vil spørsmålet med denne modellen være om du har nok penger til overs hver måned for å spare opp til egenkapital slik at du kan kjøpe ut resten av boligen.
Bostart
Bostart er et konsept som OBOS bruker på utvalgte nybyggprosjekter, i første rekke i Oslo.
Slik virker det bostart:
Du kjøper boligen og blir fullt og helt eier av boligen. Men du får kjøpt boligen til rabattert pris - i det siste er 10 prosent brukt som rabatt. Dermed blir også egenkapitalkravet lavere.
Ved salg har OBOS en fortrinnsrett til å kjøpe tilbake boligen for salgspris pluss boligprisveksten etter EiendomNorges boligprisstatistikk for området. Tilbakekjøpsprisen justeres bare etter boligprisveksten, ikke etter slitasje m.m. i boligen. Men oppussinger eller oppgradering gjort etter overtakelsen vil man ikke få med i prisgrunnlaget. (På den annen side: Boligen var ny da den ble overtatt, så det er ikke ofte man oppgraderer en helt ny bolig etter at man har tatt over.)
Utfordringer med bostart:
Ved boligprisfall har ikke OBOS en plikt til å kjøpe boligen, da må selger ta tapet på linje med andre.
Huseiernes vurdering av de ulike metodene
Bostart er kanskje den beste modellen av disse. Her blir du som boligkjøper heleier av boligen, og kommer fullt og helt inn i boligmarkedet. Pengene du betaler i avdrag er med på å øke egenkapitalen din. Når du skal selge, vil du kunne få ut boligmarkedets stigning som gevinst.
Leie til eie med subsidiert husleie er også en ok modell. Men pass på at her må du ha et langtidsperspektiv for inngåelse av avtalen. Først skal du bo i boligen i en tid, deretter kjøpe den. Men: For å kunne selge boligen uten gevinstskatt, må du så bo i boligen i minst 12 måneder. Dette betyr at for å inngå en leie til eie-avtale, bør du minst ha et tre til fem års horisont på boliganskaffelsen.
