Boligens areal er viktig, både for å vite størrelsen og for å kunne beregne om prisen er ok.

Fra 1. januar 2024 brukes det nye arealbegreper i boligannonser når bruktboliger skal selges.

Nå skal boligens areal oppgis som bruksareal - BRA - ikke som P-rom og S-rom som tidligere. Her forteller vi hvordan de ulike arelene beregnes. 

To viktige avklaringer først:

Vil arealene i boligen nå være et annet?

Nei, du verken mister eller får areal, men sammenlignet med eventuelle tidligere arealmålinger kan det være en differanse som skyldes nye reglene.

Vil dette kunne påvirke markedsprisen på boligen?

Nei, markedsprisen påvirkes av mange faktorer og dessuten er ikke arealet i boligen endret selv om reglene er endret.

Slik beregnes arealet: Denne planskissen er fra en leilighet, og vi ser at alt inne i leiligheten (grønt) er BRA-i - det innvendige arealet. I tillegg er det to boder på loft og i kjeller som er BRA-e og en innglasset balkong som er BRA-b. Totalt bruksareal for boligen er BRA-i + BRA-e + BRA-b.

Legg merke til at boden inne i leiligheten er BRA-i fordi den er inne i selve boligen. Dette er forskjellig fra tidligere, da bod og teknisk rom ville vært S-rom.

I leilighet: Dette må du passe på med boligarealet:

• Arealet inne i leiligheten er BRA-i
• Boder som du har tilgang til, men som er utenfor leiligheten vil måles som BRA-e (eksternt bruksareal) og regnes med i totalt BRA (bruksareal).
• For leiligheter med tilknyttet innglasset balkong vil dette være BRA-b (innglasset balkong) og være en del av BRA (bruksareal).
• Sjakter, skorsteiner, innvendige søyler og lignende er en del av boligens BRA (bruksareal) og skal måles selv om de ikke har gulv eller tilkomst. Dersom sjakter ikke er synlige (f.eks i skille mot nabo eller fellesareal), skal de måles hvis det legges fram tegninger som viser sjaktene.

Slik kan arealet for en leilighet angis i en tilstandsrapport:

NB: Dette oppsettet er for leiligheten på skissen over, sammenlign skissen for å se hvor de ulike delene er!

I enebolig, tomannsbolig og rekkehus: Slik ser du boligarealet!

I en enebolig, tomannsbolig eller rekkehus, vil arealet fremstilles på omtrent samme måte som i leiligheter. Bare at du ofte må legge sammen arealene fra flere etasjer. Her ser du et eksempeloppsett fra en enebolig:

I denne boligen ser vi at kjelleren ikke er utbygget, fordi den er angitt som BRA-e - eksternt bruksareal.

Det måles bare areal der det er høyt nok under taket! 

Over ser du at det finnes areal der takhøyden ikke er stor nok, og arealet er det man kaller "ikke måleverdig"

For at et areal skal være måleverdig må det være minst 1,90 m takhøyde og en bredde på minst 60 cm.  

Deler med skråtak måles inntil 60 cm utenfor høyden 1,90 m. Det er derfor ofte mer utfordrende å måle i loftsleiligheter, eller i boliger der det er skråtak. Men det kan også være i kjellere med lav takhøyde.

Forskjell på faktisk bruk og måleregler

Legg merke til at reglene over bare gjelder hvordan arealet skal måles.

At det er målt opp sier ikke noe om hvorvidt rommene oppfyller byggeforskriftenes krav til varig opphold eller hva de lovlig kan brukes til.

Men dette er informasjon du skal få vite om i en salgsoppgave når du kjøper bolig. Det er verdt å følge med på. I noen tilfeller vet vi at boder har blitt innredet til oppholdsrom uten at det har vært meldt bruksendring. Det samme gjelder for kjellere, der det er bygget om til kjellerstue uten godkjenning. 

Det er derfor viktig at man har et kritisk blikk, særlig ved kjøp av boliger hvor kjeller eller loft er innredet etter byggeåret.

De gamle arealbegrepene - P-rom og S-rom kan fortsatt ha betydning

Fra 1. januar 2024 må bygningssakyndige følge de nye reglene for aralmåling. Eiendomsmeglerne bruker derfor de nye arealbegrepene for salgsoppdrag etter 1. januar 2024.

Frem til 1. januar 2024 ble begrepene P-rom og S-rom brukt ved angivelse av areal på boliger, og er litt forskjellige fra de nye bruksareal (BRA) begrepene.

Disse begrepene kan ha betydning i klagesaker for boliger kjøpt før 1. januar 2024, og du vil kunne finne begrepene i boliger kjøpt etter 1. januar, men som ble lagt ut for salg før nyttår 2023.

Her er en kort oppsummering av P-rom og S-roms reglene:

PRIMÆRROM: kalles også P-rom, og er de delene av bruksarealet som brukes til opphold. Her snakker vi eksempelvis om oppholdsrom som stue, kjøkken, bad, soverom, vaskerom og entre/vindfang. Dette benyttes i beregningen av boligens ligningsverdi.

SEKUNDÆRROM: kalles også S-rom, og er alle de rommene som ikke brukes til opphold. Det er uinredde rom som kjeller, boder/lagringsrom, garasje, kott, walk-in closet og tekniske rom som kategoriseres som S-rom.