Innløsning av festeavtalen

Fester har rett til å kreve innløsning av en festetomt til bolig eller fritidshus når det har gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt. Det er ikke tilstrekkelig at festetiden har vart i mer enn 30 år (for eksempel 37 år); innløsning kan kun kreves når det har gått 30, 40, 50 år osv. I tillegg kan festeren uansett kreve innløsning når festetiden er ute. 

Etter 30 år av festetiden har fester av boligtomt rett til å kreve innløsning hvert andre år, mens fester av tomt til fritidsbolig har rett til å kreve innløsning hvert tiende år. 

Krav om innløsning må settes frem senest ett år før innløsningstiden er inne. Standard skjema for slikt varsel kan lastes ned her (Klikk på lenke - Word-fil).

Retten til innløsning når festetiden er ute faller likevel ikke bort om bortfester ikke har sendt festeren en skriftlig oppsigelse som gjør oppmerksom på fristen for å kreve innløsning. Varselet må sendes minst to år før festetiden er ute. 

Innløsningsvilkår

Innløsningssummen skal som hovedregel settes til 25 ganger justert festeavgift. Hvis partene har avtalt en lavere innløsningssum, skal denne legges til grunn. 

Bortfester kan likevel kreve at innløsningssummen settes til 40 % av tomteverdien på innløsningstidspunktet, med mindre tomten er festet bort på ubestemt tid og bortfester ikke har oppsigelsesrett. Ved vurdering av tomteverdien skal det gjøres fradrag for verdiøkning som skyldes fester. Og det skal ikke tas hensyn til at tomtens størrelse eventuelt gir mulighet til å sette opp flere hus på tomten. 

Når det er ti år eller kortere igjen av avtaletiden kan bortfesteren kreve avgiften oppregulert før innløsningen. Mer om retten til oppregulering her. Bortfester kan altså oppregulere festeavgiften til 2 % av tomteverdi og deretter velge at innløsningssummen skal settes til 25 ganger oppregulert festeavgift.  Innløsningssummen blir i de tilfellene  50 % av tomteverdien. 

I praksis vil bortfester benytte seg av muligheten til å kreve innløsning til 40 % av tomteverdien der tomten er relativt verdifull og/eller festeavgiften er relativt lav. Denne beregningen av innløsningssummen vil da som regel føre til en høyere sum enn 25 ganger justert festeavgift.

Unntak fra innløsningsretten

Det er noen begrensninger i adgangen til innløsning. 

Tomt som hører til bygdeallmenning kan ikke kreves innløst. Det samme gjelder fritidstomt i statsallmenning og Finnmarkeiendommens grunn i Finnmark.

I tillegg er det også visse begrensinger for fritidstomt som ligger til landbrukseiendom. Hvis du har en fritidstomt som ligger til en landbrukseiendom, kan bortfester nekte deg å innløse tomten. Hva som skal til for at bortfester skal kunne påberope seg dette unntaket, er regulert i forskrift.

Landbrukseiendommen må som hovedregel være i drift og drives av eieren selv, om unntaket skal kunne påberopes. De øvrige vilkår er:

• Landbrukseiendommen må ha et totalareal på over 100 dekar inkludert festetomtene, eller ha fulldyrket jord på mer enn 20 dekar.
• Inntektene fra festetomtene etter tenkt lovlig regulering på innløsningstidspunktet må utgjøre mer enn kroner 15 000 til sammen (minstebeløpet skal indeksreguleres årlig).
• Festeinntektene etter tenkt lovlig regulering på innløsningstidspunktet må til sammen utgjøre 5 % eller mer i forhold til det gjennomsnittlige årlig driftsresultat fra eiendommen.
• Landbruksunntaket gjelder ikke for landbrukseiendom som er eid av det offentlige eller av foretak der det offentlige deltar.

Bortfester må dokumentere at vilkårene for å nekte innløsning er oppfylt. Hvis bortfester kan nekte innløsning, må han tilby fester en forlengelse av kontrakten på samme vilkår som før.

Forlenging av festeavgtalen

Selv om fester etter tomtefesteloven har rett til å kreve innløsning når det er gått 30 år av festetiden, er det ikke alle som ønsker å benytte seg av dette.

Innløsningsbeløpet kan være lavt i forhold til tomteverdien, men det kan likevel dreie seg om en del penger. Og noen ganger er festeavgiften så lav at innløsning rett og slett ikke lønner seg for fester, sammenlignet med rentekostnaden på innløsningsbeløpet.

Tomtefesteloven gir i § 33 festerne rett til forlengelse av kontrakten. Festeavtalen løper da videre på samme vilkår som før, men bortfester har en rett til å øke festeavgiften med det såkalte engangsløftet.